Новости

Успех в кассации и урегулирование расторжения подрядного договора в КП “Раздоры-2”

Сегодня, при третьем рассмотрении дела в кассационной инстанции, суд полностью удовлетворил требования моего заявителя и включил его требования о передаче квартиры в реестр требований участников строительства (РТУС). Тем самым суд обязал Фонд защиты прав дольщиков Московской области передать моему доверителю все приобретенные им квартиры.

Этот спор длится более трех лет. На первом круге рассмотрения дела требования кредитора о включении в РТУС четырех квартир были полностью удовлетворены, все квартиры были включены в реестр требований участников строительства. Однако 22.08.2022 года Верховный Суд Российской Федерации принял Определение № 305-ЭС22-7163, которым приравнял требования физических лиц к застройщику-банкроту к требованиям юридических лиц в ситуации, когда дольщик приобрел значительное количество квартир. Эта позиция ВС РФ обязала суды при рассмотрении требований дольщиков о включении в РТУС выяснять мотивы приобретения квартиры. Если его интерес носил инвестиционный, а не потребительский характер, суд включал требования кредитора о передаче жилья в реестр кредиторов, как денежные требования в размере оплаченной им стоимости жилья.

Приведенная позиция ВС РФ напрямую затронула интересы моего доверителя. Дело в первом круге обжалования дошло до кассации. Арбитражный суд Московского округа отменил ранее принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость установления обстоятельств и целей приобретения заявителем всех квартир, исходя из подлежащих применению норм материального права, в том числе, позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2022 г. № 305- ЭС22-7163.

При повторном рассмотрении дела суд первой инстанции посчитал, что участие в долевом строительстве моего доверителя носило предпринимательский (инвестиционный) характер и включил требования кредитора в реестр кредиторов как денежные требования в сумме оплаченной стоимости квартир. Это определение было обжаловано в апелляционной инстанции. Но жалоба не имела успеха. Однако в кассационной инстанции удалось достигнуть успеха. Кассационная инстанция на втором круге вновь отменила судебные акты первой и апелляционной инстанции, направив обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Арбитражный суд Московского округа указал на необходимость при новом рассмотрении дела установить цели приобретения каждой квартиры с учетом наличия жилых помещений в собственности заявителя и членов ее семьи; определить наличие обременений в пользу третьих лиц на часть жилых помещений; запросить у заявителя и у регистрирующего органа сведения из ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимое имущество в отношении кредитора в соответствии с принципами относимости и допустимости доказательств по делу.

При рассмотрении дела на третьем круге суд первой инстанции посчитал достаточным включить в РТУС две из четырех квартир. С этим доверитель был не согласен, тем более что его близкие родственники (4 человека) не были обеспечены жильем на дату заключения кредитором ДДУ. Несмотря на приведенные в апелляционной жалобе доводы, апелляция оставила в силе определение первой инстанции. Однако при третьем рассмотрении дела в кассации, Арбитражный суд Московского округа поддержал мои доводы, отменил определение суд первой инстанции в части отказа во включении в РТУС двух квартир и включил такие квартиры в РТУС своим постановлением (дело А41-65911/2019).

Таким образом, пройдя три круга кассационного обжалования, по сути, удалось достигнуть первоначального результата – включить все четыре квартиры в РТУС. За это время Фонд защиты прав дольщиков Московской области завершил достройку дома и ввел его в эксплуатацию. В первой половине 2025 года ожидается передача ключей от квартир доверителю.

После завершения судебного процесса по дольщику посетил КП “Раздоры-2” в целях урегулирования расторжения договора подряда. По объективным причинам у моего доверителя не было возможности завершить выполнение работ на объекте строительства. В ходе двухнедельных переговоров были согласованы условиях расторжения договора подряда с возвратом аванса и сравнительно небольшим штрафом. Сегодня необходимые документы были подписаны сторонами в КП “Раздоры-2”, расчеты между сторонами произведены.

Адвокат Титов Александр Сергеевич, г.Москва

Суд освободил подзащитную от уголовной ответственности

Достаточно массовой категорией уголовных дел являются дела, связанные с нарушением миграционного законодательства и, в частности с фиктивной регистрацией иностранных граждан по месту жительства (ст.322.2 УК РФ) или по месту пребывания (ст.322.3 УК РФ). Так в 2023 году по ст.322.3 УК РФ было осуждено 7583 человек, по ст.322.2 УК РФ осуждено 724 человек.

По указанным нормам Уголовного кодекса РФ законодатель предусмотрел специальные основания для освобождения от уголовной ответственности, а именно способствованию раскрытия преступления, в то время как для общих оснований для освобождения от уголовной ответственности в рамках ст.75 УК РФ необходимы такие условия как добровольная явка с повинной, способствование раскрытию и расследованию преступления, возмещение ущерба или иным образом заглаживание вреда, причиненного преступлением, устранение общественной опасности преступления.

В пункте 17 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 09.07.2020 N 18 "О судебной практике по делам о незаконном пересечении Государственной границы Российской Федерации и преступлениях, связанных с незаконной миграцией" указывается на то, что под способствованием раскрытию преступления в примечании к статье 322.2 УК РФ и в пункте 2 примечаний к статье 322.3 УК РФ следует понимать действия лица, совершенные как до возбуждения уголовного дела, так и после возбуждения уголовного дела в отношении конкретного лица либо по факту совершения преступления и направленные на оказание содействия в установлении органами предварительного расследования времени, места, способа и других обстоятельств совершения преступления, участия в нем самого лица, а также в изобличении соучастников преступления. Вопрос о наличии либо об отсутствии основания для освобождения лица от уголовной ответственности в соответствии с примечанием к статье 322.2 УК РФ или пунктом 2 примечаний к статье 322.3 УК РФ по каждому уголовному делу решается судом в зависимости от характера, содержания и объема, совершенных лицом действий, а также их значения для установления обстоятельств преступления и изобличения лиц, его совершивших, с приведением в судебном решении мотивов принятого решения.

При осуществлении защиты я обратил внимание на то, что подзащитная до возбуждения уголовного дела дала подробные объяснения совершения преступления, включая обстоятельства фиктивной регистрации иностранных граждан, их имена, обстоятельства оплаты услуг обвиняемой и размер вознаграждения. Кроме того, она добровольно согласилась показать место своего жительства для подтверждения факта отсутствия личных вещей или иного присутствия фиктивно зарегистрированных иностранных граждан.

Эти обстоятельства были приведены мною в ходатайстве о прекращении уголовного дела по основанию п.2 примечания к ст.322.3 УК РФ. Также я указал на заслуживающие внимание обстоятельства, характеризующие личность и мотивы совершения преступления – пенсионный возраст подсудимой, размер пенсии, который кратно ниже размера прожиточного минимума, наличие хронических заболеваний, признание вины и раскаяние подсудимой.

Несмотря на возражения государственного обвинителя, с доводами защиты суд согласился, вынес постановление о прекращении уголовного дела.

Адвокат Титов Александр Сергеевич, г. Москва

Оспорил отказ в возбуждении исполнительного производства

Доверитель длительное время пытался взыскать просуженную задолженность через банк. Однако должник фактически прекратил свою деятельность и не имел оборотов по счету. Исполнительный лист был отозван из банка и направлен почтовым отправлением с описью вложения в службу судебных приставов в феврале 2024 года.

Согласно трек номера заявление о возбуждении исполнительного производства поступило в Подольский РОСП ГУФССП России по Московской области 12 февраля 2024 года. Само заявление пристав рассмотрел только в августе 2024 года и при этом вынес постановление об отказе в возбуждении исполнительного производства, указав в качестве основания на то, что истек и не восстановлен судом срок предъявления исполнительного документа к исполнению (п. 3 ч. 1 ст. 31 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Действительно, частью 1 статьи 21 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что исполнительные листы, выдаваемые на основании судебных актов, за исключением исполнительных листов, указанных в частях 2, 4 и 7 данной статьи, могут быть предъявлены к исполнению в течение трех лет со дня вступления судебного акта в законную силу или окончания срока, установленного при предоставлении отсрочки или рассрочки его исполнения. Долг был взыскан решением арбитражного суда, которое вступило в законную силу 06.07.2021 года. К моменту его направления в службу в феврале 2024 года, срок его предъявления к исполнению не истек. Более того, ранее исполнительный лист был предъявлен к взысканию непосредственно в банк.

По получении моим доверителем постановления пристава об отказе в возбуждении исполнительного производства было незамедлительно подано заявление об его оспаривании в арбитражный суд. В ходе рассмотрения дела мотивы отказа в возбуждении исполнительного производства выяснить не удалось, отзыв на наше заявление от пристава не поступило.

В предварительном заседании суд перешел к рассмотрению дела по существу и вынес решение признать незаконным и отменить постановление судебного пристава-исполнителя об отказе в возбуждении исполнительного производства, обязать судебного пристава-исполнителя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в пятидневный срок (дело А41-76218/2024).

Адвокат Титов Александр Сергеевич, г.Москва

Суд принял доводы защиты и назначил минимальный штраф за нарушение возрастной маркировки

Управление Роскомнадзора по ЦФО составило два административных протокола по ч.2 ст.13.21 КоАП РФ, один из них в отношении организации - держателя лицензии на вещание телеканала, второй – в отношении главного редактора телеканала. Поводом для составления протоколов послужило выявление нарушений правил маркировки информационной продукции. В нескольких документальных фильмах, идущих в эфире телеканала осуществлялась демонстрация табачных изделий и процесса потребления табака, при этом транслировался знак информационной продукции «12+». В то время как такие фильмы должны были идти с маркировкой «16+».

Ни руководитель телеканала, ни главный редактор своей вины не отрицали. Поставленной для защиты задачей было снижение штрафа либо его замена предупреждением по итогам рассмотрения административных дел мировой судьей. В рамках поставленной задачи было обеспечено выполнение телеканалом предписания Управления РКН по ЦФО об устранении нарушения. Кроме того, в отношении, как организации, так и в отношении главного редактора, мною были представлены судье письменные объяснения по существу дела, доказательства добровольного прекращения правонарушения и досрочного исполнения предписания Управления, сведения о включении организации в реестр МПС, сведения о наличии на иждивении главного редактора малолетнего ребенка.

При вынесении постановлений по административным делам все указанные мною обстоятельства были мировом судьей учтены. Как указано в постановлении по делу № 5-779/24, мировой судья считает необходимым назначить административное наказание в пределах санкции ч. 2 ст. 13.21 КоАП РФ в виде минимального административного штрафа. В постановлении по делу №05-995/373/2024, мировой судья указал на то, что при назначении наказания судья учитывает цели административного наказания, характер совершенного правонарушения, личность привлекаемого лица, его имущественное и семейное положение, наличие смягчающих наказание обстоятельств, а именно признание вины, нахождение на иждивении малолетнего ребенка, отсутствие отягчающих наказание обстоятельств, в связи с чем считает необходимым назначить ему административное наказание в виде административного штрафа.

Организации-вещателю телеканала был назначен штраф в размере 20000 рублей при максимальном штрафе в 200000 рублей, главному редактору 5000 рублей при максимальном штрафе в 20000 рублей.

Адвокат Титов Александр Сергеевич, г.Москва

Экспресс-анализ арбитражного управляющего позволил отклонить его кандидатуру в деле о банкротстве

В марте 2023 года ИФНС инициировала процедуру банкротства моего доверителя в связи с задолженностью по налогам на сумму порядка полутора миллиона рублей. Должник планировал погасить налоговые обязательства, однако не мог этого сделать одномоментно. Процессуальной задачей было обеспечить клиенту достаточный период времени для погашения его задолженности по налогам, не допуская ввода в отношении должника наблюдения. В целом такая задача была выполнена, к июню 2024 года суд не рассмотрел вопрос обоснованности требований ИФНС и оставил заявление налоговой инспекции о признании должника банкротом без рассмотрения. За этот период должник практически погасил задолженность по налогам, снизив долг с полутора миллионов до ста тысяч рублей.

В период рассмотрения судом заявления ИФНС в дело вступил другой кредитор, c требованием на сумму более семидесяти миллионов рублей. При этом сам кредитор ранее был признан банкротом и находится в настоящее время в процедуре конкурсного производства.

Вследствие оставления судом заявления ИФНС без рассмотрения, суд перешел к рассмотрению вопроса об обоснованности заявления второго кредитора. В текущей ситуации должник предвидит введение судом процедуры наблюдения. В этой стадии клиентом была поставлена задача анализа кандидатуры арбитражного управляющего, предлагаемой суду кредитором и возможное противодействие ее утверждению, если такое лицо аффилировано с конкурсным управляющим кредитора.

В абзаце 10 пункта 2 статьи 39 Закона о банкротстве кредитору при обращении в суд с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом) предоставлено право указать кандидатуру временного управляющего (фамилия, имя, отчество арбитражного управляющего, наименование и адрес саморегулируемой организации, членом которой он является) или наименование и адрес саморегулируемой организации, из числа членов которой должен быть утвержден временный управляющий.

В соответствии с пунктом 5 статьи 45 Закона о банкротстве по результатам рассмотрения представленной саморегулируемой организацией арбитражных управляющих информации о соответствии кандидатуры арбитражного управляющего требованиям, предусмотренным пунктами 2 - 4 статьи 20 (в том числе требованиям, установленным саморегулируемой организацией арбитражных управляющих в качестве условий членства в ней) и статьей 20.2 настоящего Федерального закона, или кандидатуры арбитражного управляющего, арбитражный суд утверждает арбитражного управляющего соответствующего таким требованиям.

Пунктом 2 статьи 20.2 Закона о банкротстве установлено, что не могут быть утверждены арбитражным судом в качестве временных управляющих в деле о банкротстве арбитражные управляющие, которые являются заинтересованными лицами по отношению к должнику, кредиторам.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27.1 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016, арбитражным управляющим в деле о банкротстве не может быть утверждено лицо, кандидатура которого предложена кредитором, аффилированным по отношению к должнику.

В силу различных, зачастую диаметрально противоположных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве, арбитражный управляющий должен гарантировать баланс их прав и законных интересов, что, собственно, и является публично-правовой целью института банкротства.

Достижение этой публично-правовой цели призван обеспечивать арбитражный управляющий, утверждаемый арбитражным судом в порядке, установленном статьей 45 Закона о банкротстве, и для проведения процедур банкротства наделяемый полномочиями, которые в значительной степени носят публично-правовой характер. Решения арбитражного управляющего являются обязательными и влекут правовые последствия для широкого круга лиц (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 19.12.2005 N 12-П).

Таким образом, суду при решении вопроса об утверждении кандидатуры арбитражного управляющего следует исключить ситуацию потенциального конфликта арбитражного управляющего и лиц, участвующих в деле о банкротстве. При наличии у суда обоснованных сомнений в наличии у арбитражного управляющего независимости, суд вправе по своей инициативе или по ходатайству участвующих в деле лиц отказать в утверждении такого арбитражного управляющего.

При анализе кандидатуры арбитражного управляющего, предложенного кредитором на основании данных, размещенных в сети Интернет, а также базы судебной практики системы “Гарант” было установлено следующее:

По информации сайтов СРО арбитражных управляющих удалось установить, что оба арбитражных управляющих (конкурсный управляющий кредитора и кандидатура временного управляющего, предложенная кредитором) окончили примерно в один период времени одного и тоже учебное заведение по специальности “Антикризисное управление”;

На основании данных Федресурса было установлено, что оба арбитражных управляющих в период с 2007 по 2017 года одновременно состояли в одних и тех же СРО арбитражных управляющих;

На основании данных сайтов СРО обоих арбитражных управляющих, решения суда об утверждении конкурсного управляющего кредитора, письма СРО о согласии на назначение кандидатуры временного управляющего было установлено, что оба арбитражных управляющих осуществляют деятельность по одному и тому адресу (был указан один и тот же адрес для получения ими корреспонденции);

На основании анализа судебной практики с участием арбитражных управляющих в различных делах было установлено, что они оба в один и тот же период времени доверяли представления своих интересов одному и тому же лицу. Обращало на себя внимание то, что представитель арбитражных управляющих сменила в 2023 году свою фамилию на фамилию кандидатуры временного управляющего. Это позволило предположить, что она вышла замуж за одного из арбитражных управляющих в прошлом году;

Анализ судебной практики с участием кредитора показал, что в трех других процедурах банкротства, инициированных кредитором, конкурсный управляющий кредитора всегда предлагал ту же кандидатуру в качестве временного/конкурсного/финансового управляющего. Эта кандидатура была предложена им и в нашем деле в качестве временного управляющего.

На основании собранных сведений было подготовлено возражение на предложенную кредитором кандидатуру временного управляющего. В возражениях мною было отмечено, что приведенные выше обстоятельства в силу части 1 статьи 9 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" следует оценивать как взаимозависимость лица, предлагающего кандидатуру управляющего для процедуры банкротства должника, и согласившегося на соответствующее утверждение арбитражного управляющего, при осведомленности о препятствиях субъективного характера, что не соответствует абзацу 2 пункта 2 статьи 20.2 Закона о банкротстве, разъяснениям в пункте 56 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 (ред. от 21.12.2017) "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве".

В силу пункта 42 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 (ред. от 21.12.2017) "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" суд первой инстанции при рассмотрении вопроса о возможности утверждения предложенной заявителем кандидатуры должен проверить обстоятельства, препятствующие утверждению по пункту 2 статьи 20.2 Закона о банкротстве, и могущие повлечь последствия по абзацу 3 пункта 3 статьи 65 Закона о банкротстве.

В соответствии со статьей 2 и пунктом 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества. Кроме того при ведении процедуры банкротства конфликт интересов должен быть исключен.

Поскольку в Законе о банкротстве отсутствует понятие "конфликта интересов" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ может применяться аналогия закона, и в силу наделения арбитражного управляющего полномочиями судом, признаки конфликта интересов - определяться по пункту 1 статьи 10 Федерального закона "О противодействии коррупции" от 25.12.2008 N 273-ФЗ (ред. ФЗ от 05.10.2015 N 15 N 285-ФЗ, от 03.04.2017 N 64-ФЗ).

Как отмечено в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 N 150 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с отстранением конкурсных управляющих", пунктах 12, 2 п/п 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" у лиц, участвующих в деле (к которым относится должник и иные кредиторы), не должно возникать сомнений в надлежащем - независимом - ведении дел.

Исходя из положений пункта 6 статьи 4 Закона N 482-ФЗ от 29.12.2014, внесшего изменения, в том числе в статью 37 Закона о банкротстве, до утверждения федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на осуществление функций по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере несостоятельности (банкротства) и финансового оздоровления, порядка определения саморегулируемой организации арбитражных управляющих, из числа членов которой должен быть утвержден арбитражный управляющий, при подаче заявления должника определение саморегулируемой организации, из числа членов которой должен быть утвержден арбитражный управляющий, осуществляется судом при подаче заявления должника.

Поскольку на данный момент указанный порядок уполномоченным государственным органом не установлен, суд самостоятельно выбирает (путем случайного выбора) саморегулируемые организации.

Суд в целом согласился с доводами должника, указав в своем определении на то, что при наличии у суда обоснованных сомнений в наличии у арбитражного управляющего независимости, суд вправе по своей инициативе или по ходатайству участвующих в деле лиц отказать в утверждении такого арбитражного управляющего.

В определении суд указал, что в обоснование доводов о необходимости замены саморегулируемой организации должник по делу сослался на то обстоятельство, что между конкурсным управляющим XXX XXX XXX и арбитражным управляющим XXX XXX XXX прослеживается фактическая аффилированность через одного и того же представителя, что может свидетельствовать о наличии доверительных отношений указанных лиц, и как следствие возникновения конфликта интересов, способного повлиять на дальнейшее разрешением споров. Более того, должник ссылается на то, что конкурсный управляющим XXX XXX XXX инициируя процедуры банкротства представляет одну и ту же кандидатуру арбитражного управляющего XXX XXX XXX, а также сослался на осуществление деятельности указанных лиц по одному адресу.

Согласно сформированной правовой позиции, изложенной, в частности, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.05.2017 N 306-ЭС16-20056(6), определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2016 N 308-ЭС16-1475 и иных, доказывание в деле о банкротстве факта общности экономических интересов допустимо не только через подтверждение аффилированности юридической (в частности, принадлежность лиц к одной группе компаний через корпоративное участие), но и фактической.

Второй из названных механизмов по смыслу абзаца 26 статьи 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" не исключает доказывания заинтересованности даже в тех случаях, когда структура корпоративного участия и управления искусственно позволяет избежать формального критерия группы лиц, однако сохраняется возможность оказывать влияние на принятие решений в сфере ведения предпринимательской деятельности. О наличии такого рода аффилированности может свидетельствовать поведение лиц в хозяйственном обороте, в частности, заключение между собой сделок и последующее их исполнение на условиях, недоступных обычным (независимым) участникам рынка.

Кроме того, исходя из сложившейся по данному вопросу судебной практики, о наличии фактической аффилированности сторон могут также свидетельствовать следующие подлежащие оценке наряду с иными обстоятельства: единый адрес регистрации юридических лиц, единые номера ОКВЭД, расчетные счета открыты в одних и тех же банках, интересы участников группы в судебных делах представляют одни и те же представители, стороны неоднократно участвовали в договорных отношениях, ответчик выдавал должнику займы на значительную сумму без принятия мер к выяснению финансового положения заемщика, а также без приложения усилий к принудительному ее взысканию.

В такой ситуации, с учетом вышеизложенного, в целях обеспечение подлинной независимости управляющего, предотвращение потенциального конфликта интересов, то есть на устранение всяких сомнений по поводу того, что управляющий, в приоритетном порядке будет учитывать интересы определенной группы лиц, ущемляя тем самым права гражданско-правового сообщества, объединяющего кредиторов, суд приходит к выводу о необходимости определения кандидатуры арбитражного управляющего посредством случайного выбора, что согласуется с разъяснениями, закрепленными в пункте 27.1 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 20.12.2016, в редакции от 26.12.2018).

Такой порядок утверждения арбитражного управляющего по сути, представляет собой правовой механизм, направленный на пресечение утверждения в деле о банкротстве ангажированных к тем или иным участникам названного дела (должнику либо отдельным его кредиторам) арбитражных управляющих, который отвечает публично-правовым целям и задачам института несостоятельности и способствует их достижению. При этом выбор саморегулируемой организации арбитражных управляющих методом случайной выборки и утверждение кандидатуры управляющего, представленного выбранной организацией, не препятствует возможности осуществления контроля за деятельностью временного управляющего, оценки правомерности и разумности его действий.

Суд посчитал необходимым утвердить управляющего должника посредством случайного выбора из СРО арбитражных управляющих, в которых ни конкурсный управляющий кредитора, ни кандидатура временного управляющего не состоят.

Адвокат Титов Александр Сергеевич, г.Москва

Четыре года до победы – арендный спор с собственником “Даниловской мануфактуры”

Поражение

В апреле 2019 года наш доверитель заключил договор аренды нежилого помещения в целях организации кафе на территории БЦ “Даниловская мануфактура”. В помещении был произведен ремонт, закуплено профессиональное оборудование и мебель. Было заключено соглашение о коммерческой концессии в целях организации кафе вьетнамской кухни в развивающейся сети. Кафе начало свою работу и хорошо развивалось, набрав в Яндекс картах рейтинг 4.2 за один год работы.

Второго марта 2020 года в Москве был зарегистрирован первый случай Covid-19. Уже третьего марта 2020 года был принят Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ «О введении режима повышенной готовности», которым был введен на территории г.Москвы режим повышенной готовности. Согласно п.3.2 Указа Мэра Москвы была приостановлена с 28 марта 2020 г. работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания. Изданный Указ Мэра Москвы приостановил работу кафе нашего доверителя, тем самым лишив арендатора возможности ведения операционной деятельности и внесения арендной платы из получаемой выручки.

В связи со сложившейся ситуацией наш доверитель неоднократно обращался к собственнику помещений как с предложением предоставления рассрочки по оплате арендной платы, так и с предложением ее снижения. Все предложения были отвергнуты арендодателем. В связи со сложившейся ситуацией в мае 2020 года образовалась задолженность по арендной плате за апрель 2020 года. Несмотря на то, что арендодатель имел обеспечительные платеж арендатора, покрывающий задолженность по аренде за три месяца, 26 мая 2020 года собственник помещения заблокировал доступ арендатора в помещение кафе, установив замки на входах в кафе. Указанный факт был зафиксирован фотоматериалами. Кроме того, для фиксации факта блокирования доступа в помещение был приглашен нотариус, который составил соответствующий протокол осмотра.

В июле 2020 года арендатор обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к арендодателю, в котором просил снизить арендную плату по причине невозможности ведения деятельности общественного питания по причине введенных в г.Москве антиковидных ограничений. Суд в иске отказал, сославшись на то, что основным ОКВЭД истца было не общественное питание, а аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (код ОКВЭД 68.20). В решении по делу А40-130104/2020 суд указал на то, что истец не отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, ведущих деятельность в пострадавших отраслях экономики, перечень которых утвержден Постановлением Правительства РФ № 434 от 03.04.2020, следовательно, положения п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ об обязательном предоставлении отсрочки уплаты арендной платы не распространяются на истца. При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований.

В марте 2021 года уже арендодатель подает в арбитражный суд иск о взыскании с арендатора арендной платы за апрель – июль 2020 года. Суд вновь исследует изложенные выше обстоятельства, при этом категорически отвергает доводы о том, что помещение было блокировано арендодателем с 26 мая 2020 года.

Суд в решении по делу А40-53393/2021 указывает на то, что доводы ответчика о невозможности использовать арендованное помещение в связи с ограничением доступа в него истцом судом отклоняются, как необоснованные и документально не подтвержденные, поскольку доказательств ограничения доступа ответчика истцом в спорные помещения в материалы дела не представлено. Доказательств возврата спорного помещения ответчиком по акту приема-передачи истцу также в материалы дела не представлено. В итоге, Арбитражный суд г.Москвы удовлетворяет иск, взыскивая с арендатора арендную плату за период апрель – июнь 2020 года. Решение суда вступает в законную силу, так как постановлением апелляционной инстанции в удовлетворении нашей апелляционной жалобы было отказано.

Ничья

В блокированном помещении осталось имущество арендатора, включая мебель, оборудование, систему вентиляции и видеонаблюдения. В адрес арендодателя направлялись неоднократные требования возвратить имущество арендатора, а также подписать акт приема передачи помещения датой его блокирования. Все претензии были проигнорированы.

В январе 2021 года истек срок действия договора аренды. В октябре 2021 года помещение было сдано в аренду новому арендатору, вместе с принадлежащим нашему доверителю имуществом. В помещении снова открылось кафе, но уже другим арендатором. В апреле 2022 года по нашей инициативе был произведен нотариальный осмотр помещения, который подтверждал факт передачи имущества третьему лицу, а также наличие арендного договора, в рамках которого имущество нашего доверителя было передано новому арендатору.

В декабре 2021 года собственник помещения предъявил новый иск к нашему доверителю о взыскании задолженности за период июля 2020 – января 2021 года в общей сумме более 3 миллионов рублей. С нашей стороны был заявлен встречный иск о признании факта изъятия помещения 26 мая 2020 года и взыскании обеспечительного платежа. По итогам рассмотрения дела, суд решением по делу А40-270629/2021 отказал в удовлетворении первоначального и встречного иска. При этом суд согласился с нашими доводами об отсутствии оснований к начислению арендной платы после блокирования помещения, так как арендатор был лишен возможности все это время пользоваться имуществом вследствие действий арендодателя. В части требований по встречному иску суд, ограничился на преюдицию по делу А40-53393/2021, указав, что встречное требование ответчика о взыскании с истца суммы обеспечительного платежа также было предметом исследования в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 в рамках дела №А40- 53393/21-64-336.

С решением суда собственник помещения не согласился и обжаловал его в апелляционном и кассационном порядке. Несмотря на то, что данные инстанции оставили в силе решение суда первой инстанции, в своей мотивировочной части они указали на то, что действительно арендодатель неправомерно блокировал доступ в помещение при наличии обеспечительного платежа. Более того, суды указали на зачет такого платежа в счет долга за апрель и май 2020 года. Как отметил суд кассационной инстанции, в силу условий п. 4.11.3, 4.11.5 договора аренды за период апрель - май 2020 задолженность по арендной плате подлежит погашению за счет средств суммы обеспечительного платежа, которая является достаточной для полной оплаты аренды за апрель - май 2020.

При наличии обеспечительного платежа достаточного для погашения задолженности, разумным и ожидаемым поведением от арендодателя было бы проведение зачета этого обеспечения в счет погашения долга по арендной плате, а не блокирование доступа в помещение.

Следует, отметить, что Верховный Суд РФ в своем Определении от 16.05.2017 N 305-ЭС17-4632 по делу N А40-137837/15-41-1120 согласился с выводами судов нижестоящих инстанций, которые признали блокирование доступа в помещение злоупотреблением права со стороны арендодателя, который располагал обеспечительным платежом, покрывающим задолженность. Суды, применив положения статей 1, 10, 310, 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили первоначальный иск в части признания договора аренды расторгнутым с 29.06.2015 и обязании ответчика принять у истца арендованные по указанному договору помещения по акту приема-передачи, отклонив ссылку ответчика на пункт 9.2 договора, предоставляющий арендодателю право на ограничение доступа арендатора к арендуемым помещениям в случае длительной задержки по внесению арендной платы до момента погашения задолженности, указав на злоупотребление арендодателем правом при наличии обеспечительного взноса. В указанном деле, суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что при указанных обстоятельствах при условии добросовестного поведения арендодателя последнему следовало использовать обеспечительный взнос для погашения задолженности арендатора по арендной плате и по оплате электроэнергии, а оставшуюся часть обеспечительного взноса зачесть в качестве неустойки, как это предусмотрено п. 6.9 Договора.

В нашем деле существенное значение имел обеспечительный платеж. Вместе с тем в ситуации, когда обеспечительный платеж договором не предусмотрен, требование о взыскании арендной платы после ограничения доступа к арендуемому имуществу, представляется не бесспорным. В хозяйственной практике достаточно часто в арендных договорах встречаются условия о возможности арендодателем блокирования доступа в помещение при наличии задолженности по арендной плате. Допускаю, что такая мера видится арендодателю эффективной. Справедливо и получение арендодателем арендной платы за период после ограничения доступа в помещение. Однако такой период должен быть разумным и не приводить к злоупотреблению со стороны арендодателя. В подавляющем большинстве случаев, ограничение возможности использования арендуемым имуществом негативно влияет на возможности предпринимательской деятельности арендатора и его способность погасить задолженность по аренде.

Победа

Несмотря на то, что суд в рамках рассмотрения первоначального и встречного иска отказал обеим сторонам спора, мотивировочная часть судебных актов позволяла установить обстоятельства блокирования доступа к помещению, а также зачет обеспечительного платежа в счет долга по арендной плате. Установленные в рамках дела А40-270629/2021 обстоятельства позволяли нашему клиенту требовать возврата, удерживаемого собственником помещения имущества.

Нами был подготовлен и предъявлен в мае 2023 года в суд новый иск к собственнику помещения о возврате удерживаемого имущества. В рамках судебного процесса ответчик заявил, что помещение в момент его блокирования было пустым, имущество арендатора он не удерживал, возвращать истцу нечего. В качестве ответной меры ответчик попытался обанкротить истца, подав соответствующее заявление в суд, однако по нашему ходатайству производство по делу о банкротстве было прекращено (А40-212515/2023).

Занятая ответчиком позиция позволила изменить требование с требования о возврате имущества на денежное требование о взыскании убытков.

В рамках рассматриваемого дела было доказано, что имущество не только было в помещении, но и было передано в дальнейшем другому арендатору. В свою очередь было доказано и то, что арендатор возвратил имущество ответчику, подтвердив этого фото и видеоматериалами, а также перепиской. Также нами был доказан состав имущества в помещении путем проведения нотариусом осмотра помещения и составления протокола. Представленные доказательства полностью опровергали позицию ответчика. В итоге ответчик признал факт удержания имущества. Он так признал и то, что имущество не может возвратить истцу. В новое правовой позиции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, а также о правомерности самого удержания.

Истец обратился в суд с иском 10 мая 2023 года, в то время как доступ к имуществу был блокирован 26 мая 2020 года. То есть иск был подан в суд до истечения трехлетнего срока давности. Заявление о правомерности удержания опровергаются судебными актами, по делу А40-270629/2021, которые подтвердили погашение задолженности по аренде за апрель-май 2020 года обеспечительным платежом. Кроме того, согласно ст.360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Удерживая имущество арендатора, арендодатель обязан обеспечить его сохранность, что вытекает из статьи 343 ГК РФ.

Согласно статьи 343 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества. В силу п.2 ст.344 ГК РФ залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его рыночной стоимости, а за его повреждение в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога по договору залога.

Таким образом, арендодатель, даже заявляя о применении удержания имущества арендатора как способа обеспечения исполнения обязательств арендатором, был обязан обеспечить сохранность его имущества. Поскольку имущество арендатора ответчик не сохранил, он обязан возместить убытки арендатора от утраты такого имущества. В рамках дела А40-103072/2023 Арбитражный суд г.Москвы согласился с нашими доводами, иск удовлетворил, взыскал с арендодателя стоимость утраченного арендатором имущества.

В настоящее время решение вынесено судом первой инстанцией. Скорее всего, ответчик будет обжаловать решение суда в вышестоящих инстанциях. Вместе с тем, полагаю, что проделанная нами за три года судебная работа позволит эффективно отстаивать решение суда первой инстанции и в апелляции и в кассации.

P.S. В 2023 году Замоскворецкий районный суд г.Москвы рассмотрел иск Заместителя Генерального прокурора Российской Федерации в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц к АО "Русь-Ойл", Клячину А.И., Хотину А.Ю. (дело №02-0614/2023). По итогам рассмотрения дела, наш ответчик (арендодатель) был передан в собственность Российской Федерации (согласно данных ЕГРЮЛ на основании решения Замоскворецкого районного суда г.Москвы по делу №02-0614/2023 от 10 апреля 2023 года и апелляционного определения Мосгорсуда от 11.10.2023 года №33-38098/2023).

Адвокат Титов Александр Сергеевич, г.Москва

Суд отказал в признании регистрации СМИ недействительной

Роскомнадзор обратился в суд с требованием признания недействительной регистрации сетевого издания в качестве СМИ. Свое требование он обосновал тем, что администратор доменного имени не является учредителем средства массовой информации. РКН было проведено плановое мероприятие по контролю в отношении сетевого издания *****. В результате планового систематического наблюдения установлены признаки невыхода СМИ в свет более года. На заявленном при регистрации доменном имени ***** осуществляются публикации материалов, вместе с тем данные публикации невозможно идентифицировать со СМИ ****, в связи с отсутствием выходных данных.

В обоснование своих доводов РКН представил ответ регистратора домена, согласно которого администратором доменного имени ****** с 25.06.2022 является физическое лицо ****. Также Роскомнадзором был направлен запрос администратору доменного имени **** об оказании содействия. По состоянию на 01.09.2023 ответ от администратора не получен.

В ходе подготовки позиции по заявленному требованию было действительно установлено, что сетевое издание не выходит в свет по причине того, что доменное имя издания зарегистрировано в настоящее время на другое лицо. Это создавало объективные препятствия к изданию СМИ. Кроме того, учредитель намеревался сменить форму издания средства массовой информации с сетевого издания на телеканал. По этим причинам РКН был уведомлен учредителем сетевого издания о приостановлении деятельности средства массовой информации на один год. Факт приостановки был отражен в реестре СМИ Роскомнадзором. Данные сведения были представлены суду.

В возражениях на административный иск была приведена ссылка на п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.06.2010 N 16 "О практике применения судами Закона Российской Федерации "О средствах массовой информации", согласно которого приостановление деятельности средства массовой информации представляет собой временный запрет на производство и выпуск средства массовой информации, на изготовление и (или) распространение продукции средства массовой информации. Приостановление деятельности средства массовой информации возможно по решению учредителя (соучредителей) средства массовой информации (в случаях и в порядке, которые прямо предусмотрены уставом редакции или договором, заключенным между учредителем и редакцией либо главным редактором), на основании определения суда, принятого по заявлению об обеспечении иска о прекращении деятельности средства массовой информации (статья 16 Закона Российской Федерации "О средствах массовой информации", часть 3 статьи 11 Федерального закона "О противодействии экстремистской деятельности"), на основании решения суда (статья 16.1 Закона Российской Федерации "О средствах массовой информации").

Таким образом, период приостановления деятельности СМИ по решению учредителя средства массовой информации нельзя рассматривать в качестве основания для признания регистрации СМИ недействительной по причине его невыхода в свет более одного года (ст.15 Закона РФ от 27.12.1991 года № 2124-1 «О средствах массовой информации»).

Суд согласился с возражениями административного ответчика и отказал в иске. Решение Хорошевского районного суда г.Москвы № 2а-1085/2023.

Адвокат Титов Александр Сергеевич , г.Москва

Статистика Яндекс.Карт помогла оспорить иск о взыскании убытков

Между организацией и индивидуальным предпринимателем был заключен договор франшизы, в рамках которого ИП получил право использования товарного знака в целях открытия бутиков для реализации косметической продукции. Стороны взаимовыгодно сотрудничали многие годы, однако в какой-то момент ИП посчитал, что условия сотрудничества для него были не выгодны, он получил убытки в форме упущенной выгоды в результате действий правообладателя. Франчайзи обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском о взыскании убытков.

Позиция истца заключалась в том, что причина его убытков в том, что информация о бутиках сети магазинов в поисковых системах Яндекс и Гугл содержит ссылки на официальный сайт правообладателя, функции которого не предоставляют возможности покупателям покупать товар непосредственно в бутике франчайзи. Иными словами, истец полагал, что правообладатель, реализуя самостоятельно товар через свой официальный сайт, лишал франчайзи возможности реализовывать товар через свой бутик. Официальный сайт правообладателя не предусматривал возможности заказать товар онлайн непосредственно в бутике ИП. Истец, указывал на то, что сервис Яндекс.Карты содержит информацию о месте нахождения бутика ИП, однако в качестве официального сайта бутика указан сайт правообладателя.

При подготовке правовой позиции по заявленным требованиям были изучены Условия использования сервисов Яндекс.Карты и Яндекс.Справочник. Кроме того, были проанализированы статистические данные сервиса Яндекс.Справочник в отношении бутиков предпринимателя. Суд по собственной инициативе привлек к участию в деле в качестве третьего ООО "ЯНДЕКС", позиция которого сыграла положительную роль в оспаривании исковых требований.

Возражения на иск содержали следующие аргументы:

В соответствии с условиями договора коммерческой концессии объем предоставленных франчайзи прав позволял осуществлять реализацию продукции исключительно в бутиках (ретейл). Договор запрещал франчайзи использовать иные каналы, территорию и способы реализации продукции.
Франчайзи мог запустить собственный сайт, посвященный бутикам только при условии получения согласия правообладателя. За таким согласованием франчайзи не обращался к правообладателю.
Договор с франчайзи не был эксклюзивным, правообладатель имел право самостоятельно реализовывать продукцию.

Положения договора соответствовали п.1 ст.1033 ГК РФ, согласно которого договором коммерческой концессии могут быть предусмотрены ограничения прав сторон по этому договору, в частности могут быть предусмотрены обязательство пользователя продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги исключительно в пределах определенной территории.

В соответствии с п.3.1 Условий использования сервиса Яндекс.Карты и п.1.1 Условий использования сервиса Яндекс.Справочник" "Организация — объект (включая компании, учреждения, их филиалы, места оказания услуг и/или продажи товаров, иные объекты, отображенные в сервисе Яндекс.Карты), информация о котором размещена в специальной карточке сервиса Яндекс.Справочник, а также отмеченный в сервисе Яндекс.Карты согласно его фактическому местонахождению." Из представленных истцом скриншотов в разделе "Мои организации" следует, что там приведены сведения о местах реализации продукции. Какого либо-либо упоминания о самом предпринимателе там не содержится. Приведенное в Условиях понятие "Организация" относится не к ИП, а месту реализации продукции.

Согласно "Правилам предоставления информации" в сервис Яндекс.Справочник сведения об организации содержат указание на сайт. В соответствии с указанными Правилами:

К публикации допускаются ссылки на главные страницы официальных сайтов организации и на публичные страницы в социальных сетях.
Публикация внутренних ссылок не допускается. Исключение: ссылки на страницы филиалов сетевых организаций, если навигация с главной страницы сайта занимает много времени и модерация сочтет содержание внутренних ссылок полезным для пользователей.
Если сайт организации расположен не на собственном домене, а на платформе какого-либо агрегатора (например, tiu.ru, umi.ru), то адрес сайта не будет отображаться на странице организации на Яндекс.Картах. Остальные данные (адрес, телефон, время работы, виды деятельности) отображаться будут.

С учетом приведенных требований "Правил предоставления информации", сведения о сайте организации (в данном случае организации с местами реализации продукции указанных в Яндекс-картах) должны содержать ссылки на главную страницу официального сайта правообладателя.

В соответствии с пп. 5) п2 ст.1484 ГК РФ исключительное право на товарный знак может быть осуществлено для индивидуализации товаров, работ или услуг, в отношении которых товарный знак зарегистрирован, в частности путем размещения товарного знака: в сети "Интернет", в том числе в доменном имени и при других способах адресации. Официальные сайты организаций являются информационным ресурсом для ознакомления с деятельностью хозяйствующих субъектов, их товарах, работах и услугах. Сайт зарегистрирован на имя правообладателя товарного знака и является единственным официальным сайтом марки в России.

Утверждение истца о реализации товара через интернет магазин посетителям сайта, адресация которых была через страницы Яндекс.Карт с адресами бутиков, необоснованы и ничем не подтверждены. Истцом не доказаны факты перехода на сайт и приобретения таким посетителями товаров на данном сайте в заявленный им период времени. Истцом не приведены доказательства того, что адресация Яндекса.Карт на сайт правообладателя как-то влияла на выбор способа приобретения товара потребителем (интернет или ретейл). Истцом не доказаны действительные мотивы потребителя для перехода на сайт правообладателя (уточнение цены товара, состава продукта, новинок, рекламных акций и т.д или покупка).

Сервис Яндекс-Карты предлагает Пользователю возможность бесплатного доступа к актуальной картографической и иной справочной информации (п.1.6 Условий). В этом его отличие от сервиса поиска Яндекса, который предлагает пользователю сети Интернет (далее - Пользователь) - использовать поисковую машину Яндекса для поиска интересующей его информации, размещенной в сети Интернет.

Различное назначение этих сервисов наглядно можно видеть по представленным истцом скриншотам. За семь дней карточки по всем Бутиками в Яндекс.Карты посмотрели 19147 раз, кликнули по кнопке "позвонить" 405 раз, кликнули по кнопке "построить маршрут" 523 раза, кликнули по кнопке "перейти на сайт" 1 раз. Такой переход осуществил по кнопке "перейти на сайт" сам истец согласно скриншота. Изменение статистики "перейти на сайт" по сравнению с предыдущим периодом составило 0%. Данные статистики показали, что в действительности пользователи сервиса Яндекс.Карты не переходили на сайт правообладателя.

Статистика наглядно показывала, что обращаясь к сервису Яндекс.Карты пользователи, прежде всего, заинтересованы в получении адреса интересующего объекта, построении маршрута к нему, уточнении какой-то информации по телефону. Для поиска информации и перехода на сайт используется сервис Яндекс поиск.

Суд пришел к выводу, что истцом не доказаны условия для взыскания упущенной выгоды. Дело Арбитражного суда г.Москвы № А40-224470/2020.

Адвокат Титов Александр Сергеевич, г.Москва

Покупатель решил вернуть помещение через пять лет после покупки

На днях Симоновским районным судом г. Москвы был разрешен судебный спор (дело 02-0004/2024), инициированный покупателем нежилого помещения в 2020 году. В 2015 году помещение было приобретено истцом, оплата за помещение была произведена, помещение было осмотрено покупателем и принято по акту, переход права был за ним зарегистрирован в ЕГРН.

Как признал покупатель, он использовал помещение без каких-либо ограничений, однако в 2018 году он узнал, что принадлежащее ему помещение имеет другого собственника. Кадастровый номер помещения, его этаж, номер строения, в котором помещение находится были разными для каждого помещения, однако совпадали технические планы помещений, как будто одно помещение находилось одновременно в разных строениях и на разных этажах. Полагая, что ответчик продал ему ненадлежащий товар, истец обратился в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи помещения и возвратить стоимость нежилого помещения.

В обоснование своей позиции он сослался на статью 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Эти правила применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В ходе судебного разбирательства была произведена судебная техническая экспертиза, которая подтвердила совпадение помещений. Действительно, оба технических плана описывали одно и то же помещение, что подтвердила экспертиза. Однако давало ли это право покупателю требовать расторжения договора купли-продажи? Представляя ответчика, я полагал, что нет, так как результаты экспертизы указали лишь на признаки реестровой ошибки. В рамках заявленных исковых требований не разрешался вопрос о том, кто из двух реестровых собственников является в действительности собственником помещения.

Ограничения и обременения прав на объект недвижимого имущества подлежат регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Сведения о таких правах, ограничениях/обременениях публичны и отражаются в выписках ЕГРН. ЕГРН не содержала на момент отчуждения и содержит сейчас каких-либо записей об обременениях права собственности истца. Для расторжения договора по указанным в пункте 2 ст.460 ГК РФ основаниям необходимо доказать:

наличие притязаний третьих лиц на предмет купли-продажи на момент его передачи покупателю;
осведомленность продавца о притязаниях третьих лиц на предмет купли-продажи на момент его передачи покупателю.
признание в установленном порядке притязаний правомерными.

Второй собственник не предъявлял каких-либо требований к истцу, как собственнику того же помещение, оспаривая его право, равно как истец ранее не оспаривал права собственности второго собственника. Условия для расторжения договора по основаниям п.2 ст.460 ГК РФ не были соблюдены покупателем. Кроме того, истец явно пропустил срок исковой давности, заявив иск через пять лет после покупки помещения.

В соответствии с п.3 ст.61 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Исправление реестровой ошибки осуществляется в административном или судебном порядке случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. В пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано на то, что суд вправе сделать выводы о допущенной кадастровой (реестровой) ошибке только в том случае, если вносимые изменения не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество. Однако если исправление реестровой ошибки затрагивает права на недвижимое имущество третьих лиц, такой спор должен быть разрешен в порядке искового производства.

Согласно п.52 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В рамках сформированной по делу правовой позиции я полагал, что истцом избран не верный способ защиты права. Вместо исправления реестровой ошибки, по причине ошибки в техническом плане, истец потребовал расторжения договора купли-продажи в условиях, когда обязательства ответчика перед истцом полностью выполнены. Вместо предъявления иска к продавцу о расторжении договора купли-продажи помещения, истец должен был обратиться в суд с иском о признании его права на помещение отсутствующим второго собственника. Именно таким способом он мог устранить в ЕГРН запись о дублировании права собственности на одно и то же помещение.

Рассмотрев исковые требования, суд отказал в иске в полном объем.

Адвокат Титов Александр Сергеевич

Спасли от сноса самострой и исключили его из 819-ПП

В ходе проверки землепользования в Москве, Госинспекцией по недвижимости был выявлен объект, обладающий признаками самовольного строительства. Объект представлял собой пристройку к существующему зданию. Здание вместе с пристройкой располагается на земле г.Москвы, которая используется собственником здания на основании договора аренды земельного участка, заключенного с Департаментом городского имущества г.Москвы (ДГИ г.Москвы).

По мнению Госинспекции по недвижимости, пристройка является объектом самовольного строительства, поскольку была возведена без соответствующего разрешения на проведение строительных работ. На основании сведений полученных из Госинспекции пристройка Постановлением Правительства Москвы от 20 октября 2020 года N 1769-ПП была внесена в Приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». В начале 2021 года ДГИ г.Москвы обратился с иском о сносе пристройки, мотивировав свое требование незаконным ее возведением.

Подобные дела и ранее были в моей практике. Основная стратегия защиты собственника сводится к применению срока исковой давности к такого рода требованиям ДГИ г.Москвы. Позиция защиты прав доверителя основана на п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. No 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которого с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

В п.7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010г. No 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком; исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан. Условием предъявления требования о сносе постройки, на которое не распространяется исковая давность, выступает фактическое владение земельным участком, на котором находится самовольная постройка. В том случае, если нарушение прав собственника (иного владельца) участка связано с лишением владения, требование о ее сносе может быть заявлено только в пределах срока исковой давности. Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015г. No 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в силу п. 1 ст. 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлениях от 04.09.2012г. No 3809/12и от 18.06.2013г. No 17630/12, о толковании ст. 200ГК РФ относительно начала течения срока исковой давности при наличии контрольных функций, возложенных на органы государственной власти города Москвы, Правительство Москвы имеет возможность в пределах срока исковой давности получить сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на объект недвижимости.

ДГИ города Москвы пропустил срок исковой давности и в удовлетворении заявленных требований по правилам п. 2 ст. 199 ГК РФ истцу должно было быть отказано. На пропуск срока исковой давности указывали те обстоятельства, что сведения о праве собственности ответчика на спорный объект были внесены в ЕГРН в 2012 году. В 2013 году Госинспекция по недвижимости уже выявляла нецелевое использование земельного участка в связи с эксплуатацией пристройки. В 2014 году ДГИ г. Москвы заключило с ответчиком дополнительного соглашение к договору аренды земельного участка, позволяющее использовать пристройку под торговую деятельность. Таким образом, суду были представлены доказательства того, что за восемь лет до обращения в суд собственник земли знал о возведении пристройки.

В рамках рассматриваемого дела прошли две судебные строительные экспертизы, которые подтвердили безопасность пристройки, ее соответствие строительным, санитарным и противопожарным нормам. Решение Арбитражного суда г.Москвы по делу А40-14518/2021 было отказано в удовлетворении иска ДГИ г. Москвы. Апелляционная инстанция поддержала решение суда первой инстанции.

После вступления в силу решения арбитражного суда, мною было направлено обращение в Госинспекцию по недвижимости об исключении пристройки из Приложения №2 к Постановлению №819-ПП. В октябре 2023 года пристройка была исключена из Приложения №2 к Постановлению Правительства Москвы №819-ПП.

Адвокат Титов Александр Сергеевич, г.Москва

1
2
3
4
5
6
>>
Last