Покупатель решил вернуть помещение через пять лет после покупки

   На днях Симоновским районным судом г. Москвы был разрешен судебный спор (дело 02-0004/2024), инициированный  покупателем нежилого помещения в 2020 году. В 2015 году помещение было приобретено истцом, оплата за помещение была произведена, помещение было осмотрено покупателем и принято по акту, переход права был за ним зарегистрирован в ЕГРН.

     Как признал покупатель, он использовал помещение без каких-либо ограничений, однако в 2018 году он узнал, что принадлежащее ему помещение имеет другого собственника. Кадастровый номер помещения, его этаж, номер строения, в котором помещение находится  были разными для каждого помещения,  однако совпадали технические планы помещений, как будто одно помещение находилось одновременно в разных строениях и на разных этажах. Полагая, что ответчик продал ему ненадлежащий товар, истец обратился в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи помещения и возвратить стоимость нежилого помещения.

     В обоснование своей позиции он сослался на статью 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Эти правила применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

  В ходе судебного разбирательства была произведена судебная техническая экспертиза, которая подтвердила совпадение помещений. Действительно, оба технических плана описывали одно и то же помещение, что подтвердила экспертиза. Однако давало ли это право покупателю требовать расторжения договора купли-продажи? Представляя ответчика, я полагал, что нет, так как результаты экспертизы указали лишь на признаки реестровой ошибки. В рамках заявленных исковых требований не разрешался вопрос о том, кто из двух реестровых собственников является в действительности собственником помещения.

   Ограничения и обременения прав на объект недвижимого имущества подлежат регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Сведения о таких правах, ограничениях/обременениях публичны и отражаются в выписках ЕГРН. ЕГРН не содержала на момент отчуждения и содержит сейчас каких-либо записей об обременениях права собственности истца. Для расторжения договора по указанным в пункте 2 ст.460 ГК РФ основаниям необходимо доказать:

• наличие притязаний третьих лиц на предмет купли-продажи на момент его передачи покупателю;
• осведомленность продавца о притязаниях третьих лиц на предмет купли-продажи на момент его передачи покупателю.
• признание в установленном порядке притязаний правомерными.

  Второй собственник не предъявлял каких-либо требований к истцу, как собственнику того же помещение, оспаривая его право, равно как истец ранее не оспаривал права собственности второго собственника. Условия для расторжения договора по основаниям п.2 ст.460 ГК РФ не были соблюдены покупателем. Кроме того, истец явно пропустил срок исковой давности, заявив иск через пять лет после покупки помещения.

  В соответствии с п.3 ст.61 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

     Исправление реестровой ошибки осуществляется в административном или судебном порядке случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. В пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано на то, что суд вправе сделать выводы о допущенной кадастровой (реестровой) ошибке только в том случае, если вносимые изменения не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество. Однако если исправление реестровой ошибки затрагивает права на недвижимое имущество третьих лиц, такой спор должен быть разрешен в порядке искового производства.

     Согласно п.52 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.    В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

   В рамках сформированной по делу правовой позиции я полагал, что истцом избран не верный способ защиты права.  Вместо исправления реестровой ошибки, по причине ошибки в техническом плане, истец потребовал расторжения договора купли-продажи в условиях, когда обязательства ответчика перед истцом полностью выполнены. Вместо предъявления иска к продавцу о расторжении договора купли-продажи помещения, истец должен был обратиться в суд с иском о признании его права на помещение отсутствующим второго собственника. Именно таким способом он мог устранить в ЕГРН запись о дублировании права собственности на одно и то же помещение.

  Рассмотрев исковые требования, суд отказал в иске в полном объем.

  Адвокат Титов Александр Сергеевич