Четыре года до победы – арендный спор с собственником “Даниловской мануфактуры”

Поражение

В апреле 2019 года наш доверитель заключил договор аренды нежилого помещения в целях организации кафе на территории БЦ “Даниловская мануфактура”. В помещении был произведен ремонт, закуплено профессиональное оборудование и мебель. Было заключено соглашение о коммерческой концессии в целях организации кафе вьетнамской кухни в развивающейся сети. Кафе начало свою работу и хорошо развивалось, набрав в Яндекс картах рейтинг 4.2 за один год работы.

Второго марта 2020 года в Москве был зарегистрирован первый случай Covid-19. Уже третьего марта 2020 года был принят Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ «О введении режима повышенной готовности», которым был введен на территории г.Москвы режим повышенной готовности. Согласно п.3.2 Указа Мэра Москвы была приостановлена с 28 марта 2020 г. работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания. Изданный Указ Мэра Москвы приостановил работу кафе нашего доверителя, тем самым лишив арендатора возможности ведения операционной деятельности и внесения арендной платы из получаемой выручки.

В связи со сложившейся ситуацией наш доверитель неоднократно обращался к собственнику помещений как с предложением предоставления рассрочки по оплате арендной платы, так и с предложением ее снижения. Все предложения были отвергнуты арендодателем. В связи со сложившейся ситуацией в мае 2020 года образовалась задолженность по арендной плате за апрель 2020 года. Несмотря на то, что арендодатель имел обеспечительные платеж арендатора, покрывающий задолженность по аренде за три месяца, 26 мая 2020 года собственник помещения заблокировал доступ арендатора в помещение кафе, установив замки на входах в кафе. Указанный факт был зафиксирован фотоматериалами. Кроме того, для фиксации факта блокирования доступа в помещение был приглашен нотариус, который составил соответствующий протокол осмотра.

В июле 2020 года арендатор обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к арендодателю, в котором просил снизить арендную плату по причине невозможности ведения деятельности общественного питания по причине введенных в г.Москве антиковидных ограничений. Суд в иске отказал, сославшись на то, что основным ОКВЭД истца было не общественное питание, а аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (код ОКВЭД 68.20). В решении по делу А40-130104/2020 суд указал на то, что истец не отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, ведущих деятельность в пострадавших отраслях экономики, перечень которых утвержден Постановлением Правительства РФ № 434 от 03.04.2020, следовательно, положения п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ об обязательном предоставлении отсрочки уплаты арендной платы не распространяются на истца. При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований.

В марте 2021 года уже арендодатель подает в арбитражный суд иск о взыскании с арендатора арендной платы за апрель – июль 2020 года. Суд вновь исследует изложенные выше обстоятельства, при этом категорически отвергает доводы о том, что помещение было блокировано арендодателем с 26 мая 2020 года.

Суд в решении по делу А40-53393/2021 указывает на то, что доводы ответчика о невозможности использовать арендованное помещение в связи с ограничением доступа в него истцом судом отклоняются, как необоснованные и документально не подтвержденные, поскольку доказательств ограничения доступа ответчика истцом в спорные помещения в материалы дела не представлено. Доказательств возврата спорного помещения ответчиком по акту приема-передачи истцу также в материалы дела не представлено. В итоге, Арбитражный суд г.Москвы удовлетворяет иск, взыскивая с арендатора  арендную плату за период апрель – июнь 2020 года.  Решение суда вступает в законную силу, так как постановлением апелляционной инстанции в удовлетворении нашей апелляционной жалобы было отказано.

Ничья

В блокированном помещении осталось имущество арендатора, включая мебель, оборудование, систему вентиляции и видеонаблюдения. В адрес арендодателя направлялись неоднократные требования возвратить имущество арендатора, а также подписать акт приема передачи помещения датой его блокирования. Все претензии были проигнорированы.

В январе 2021 года истек срок действия договора аренды. В октябре 2021 года помещение было сдано в аренду новому арендатору, вместе с принадлежащим нашему доверителю имуществом. В помещении снова открылось кафе, но уже другим арендатором. В апреле 2022 года по нашей инициативе был произведен нотариальный осмотр помещения, который подтверждал факт передачи имущества третьему лицу, а также наличие арендного договора, в рамках которого имущество нашего доверителя было передано новому арендатору.

В декабре 2021 года собственник помещения предъявил новый иск к нашему доверителю о взыскании задолженности за период июля 2020 – января 2021 года в общей сумме более 3 миллионов рублей. С нашей стороны был заявлен встречный иск о признании факта изъятия помещения 26 мая 2020 года и взыскании обеспечительного платежа. По итогам рассмотрения дела, суд решением по делу А40-270629/2021 отказал в удовлетворении первоначального и встречного иска. При этом суд согласился с нашими доводами об отсутствии оснований к начислению арендной платы после блокирования помещения, так как арендатор был лишен возможности все это время пользоваться имуществом вследствие действий арендодателя. В части требований по встречному иску суд, ограничился на преюдицию по делу А40-53393/2021, указав, что встречное требование ответчика о взыскании с истца суммы обеспечительного платежа также было предметом исследования в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 в рамках дела №А40- 53393/21-64-336.

С решением суда собственник помещения не согласился и обжаловал его в апелляционном и кассационном порядке. Несмотря на то, что данные инстанции оставили в силе решение суда первой инстанции, в своей мотивировочной части они указали на то, что действительно арендодатель неправомерно блокировал доступ в помещение при наличии обеспечительного платежа. Более того, суды указали на зачет такого платежа в счет долга за апрель и май 2020 года. Как отметил суд кассационной инстанции, в силу условий п. 4.11.3, 4.11.5 договора аренды за период  апрель - май 2020 задолженность по арендной плате подлежит погашению за счет средств суммы обеспечительного платежа, которая является достаточной для полной оплаты аренды за апрель - май 2020.

При наличии обеспечительного платежа достаточного для погашения задолженности, разумным и ожидаемым поведением от арендодателя было бы проведение зачета этого обеспечения в счет погашения долга по арендной плате, а не блокирование доступа в помещение. 

Следует, отметить, что Верховный Суд РФ  в своем Определении от 16.05.2017 N 305-ЭС17-4632 по делу N А40-137837/15-41-1120 согласился с выводами судов нижестоящих инстанций, которые признали блокирование доступа в помещение злоупотреблением права со стороны арендодателя, который располагал обеспечительным платежом, покрывающим задолженность. Суды, применив положения статей 1, 10, 310, 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили первоначальный иск в части признания договора аренды расторгнутым с 29.06.2015 и обязании ответчика принять у истца арендованные по указанному договору помещения по акту приема-передачи, отклонив ссылку ответчика на пункт 9.2 договора, предоставляющий арендодателю право на ограничение доступа арендатора к арендуемым помещениям в случае длительной задержки по внесению арендной платы до момента погашения задолженности, указав на злоупотребление арендодателем правом при наличии обеспечительного взноса. В указанном деле, суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что при указанных обстоятельствах при условии добросовестного поведения арендодателя последнему следовало использовать обеспечительный взнос для погашения задолженности арендатора по арендной плате и по оплате электроэнергии, а оставшуюся часть обеспечительного взноса зачесть в качестве неустойки, как это предусмотрено п. 6.9 Договора.

В нашем деле существенное значение имел обеспечительный платеж. Вместе с тем в ситуации, когда обеспечительный платеж договором не предусмотрен, требование о взыскании арендной платы после ограничения доступа к арендуемому имуществу, представляется не бесспорным. В хозяйственной практике достаточно часто в арендных договорах встречаются условия о возможности арендодателем блокирования доступа в помещение при наличии задолженности по арендной плате. Допускаю, что такая мера видится арендодателю эффективной. Справедливо и получение арендодателем арендной платы за период после ограничения доступа в помещение. Однако такой период должен быть разумным и не приводить к злоупотреблению со стороны арендодателя. В подавляющем большинстве случаев, ограничение возможности использования арендуемым имуществом негативно влияет на возможности предпринимательской деятельности арендатора и его способность погасить задолженность по аренде.

Победа

Несмотря на то, что суд в рамках рассмотрения первоначального и встречного иска отказал обеим сторонам спора, мотивировочная часть судебных актов позволяла установить обстоятельства блокирования доступа к помещению, а также зачет обеспечительного платежа в счет долга по арендной плате. Установленные в рамках дела А40-270629/2021 обстоятельства позволяли нашему клиенту требовать возврата, удерживаемого собственником помещения имущества.

             Нами был подготовлен и предъявлен в мае 2023 года в суд новый иск к собственнику помещения о возврате удерживаемого имущества. В рамках судебного процесса ответчик заявил, что помещение в момент его блокирования было пустым, имущество арендатора он не удерживал, возвращать истцу нечего. В качестве ответной меры ответчик попытался обанкротить истца, подав соответствующее заявление в суд, однако по нашему ходатайству производство по делу о банкротстве было прекращено (А40-212515/2023).

Занятая ответчиком позиция позволила изменить требование с требования о возврате имущества на денежное требование о взыскании убытков.

В рамках рассматриваемого дела было доказано, что имущество не только было в помещении, но и было передано в дальнейшем другому арендатору. В свою очередь было доказано и то, что арендатор возвратил имущество ответчику, подтвердив этого фото и видеоматериалами, а также перепиской. Также нами был доказан состав имущества в помещении путем проведения нотариусом осмотра помещения и составления протокола. Представленные доказательства полностью опровергали позицию ответчика. В итоге ответчик признал факт удержания имущества. Он так признал и то, что имущество не может возвратить истцу. В новое правовой позиции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, а также о правомерности самого удержания.

             Истец обратился в суд с иском 10 мая 2023 года, в то время как доступ к имуществу был блокирован 26 мая 2020 года. То есть иск был подан в суд до истечения трехлетнего срока давности. Заявление о правомерности удержания опровергаются судебными актами, по делу А40-270629/2021, которые подтвердили погашение задолженности по аренде за апрель-май 2020 года обеспечительным платежом. Кроме того, согласно ст.360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Удерживая имущество арендатора, арендодатель обязан обеспечить его сохранность, что вытекает из статьи 343 ГК РФ.

            Согласно статьи 343 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества. В силу п.2 ст.344 ГК РФ залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его рыночной стоимости, а за его повреждение в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога по договору залога.

          Таким образом, арендодатель, даже заявляя о применении удержания имущества арендатора как способа обеспечения исполнения обязательств арендатором, был обязан обеспечить сохранность его имущества. Поскольку имущество арендатора ответчик не сохранил, он обязан возместить убытки арендатора от утраты такого имущества. В рамках дела А40-103072/2023 Арбитражный суд г.Москвы согласился с нашими доводами, иск удовлетворил, взыскал с арендодателя стоимость утраченного арендатором имущества.

           В настоящее время решение вынесено судом первой инстанцией. Скорее всего, ответчик будет обжаловать решение суда в вышестоящих инстанциях. Вместе с тем, полагаю, что проделанная нами за три года судебная работа позволит эффективно отстаивать решение суда первой инстанции и в апелляции  и в кассации.

       P.S. В 2023 году Замоскворецкий районный суд г.Москвы рассмотрел иск Заместителя Генерального прокурора Российской Федерации в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц к АО "Русь-Ойл", Клячину А.И., Хотину А.Ю. (дело №02-0614/2023).  По итогам рассмотрения дела, наш ответчик (арендодатель) был передан в собственность Российской Федерации (согласно данных ЕГРЮЛ на основании решения Замоскворецкого районного суда г.Москвы по делу №02-0614/2023 от 10 апреля 2023 года и апелляционного определения Мосгорсуда от 11.10.2023 года №33-38098/2023).

    Адвокат Титов Александр Сергеевич, г.Москва