Ограничение доступа в помещение привело к отказу во взыскании арендной платы

Арендные отношения носят встречный и возмездный характер. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование. Арендатор в свою очередь, обязан оплачивать такое владение и пользование имуществом (абз.1 ст. 606 ГК РФ).

Встречный характер арендных обязательств дает право каждой из сторон приостановить или отказаться от исполнения собственных обязательств, в случае если другая сторона не исполняет свои обязательства или  имеются обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что такое исполнение не будет произведено (п. 2 ст.328 ГК РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В п.25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 10 ноября 2021 г. отмечается, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества, в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества, лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

В соответствии с п.1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.  

Таким образом, в случае если арендуемое имущество не было передано арендатору либо арендатор не имеет возможности его использовать по причинам, за которые он не отвечает, в том числе по причине создания арендодателем препятствий в пользовании имуществом, арендатор вправе как отказаться от оплаты арендной платы, так и требовать расторжения срочного договора аренды в судебном порядке.

Принцип взаимности в полной мере применим и к ситуации неисполнения обязательств арендатором. Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя перечислены в ст.619 ГК РФ. Среди которых указано на нарушение арендатором обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд. В таком случае арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 619 ГК РФ описывает обстоятельства, при которых договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя. Однако, глава 34 ГК РФ, посвященная аренде, не предусматривает положений, которые бы указывали на основания, при которых арендодатель вправе приостановить исполнение своих обязательств по предоставлению во временное владение и пользование имущества без расторжения договора так и последствия приостановления исполнение своих обязательств арендодателем.

На практике имеет место различный подход судов к последствиям ограничения доступа арендодателем к арендуемому имуществу по причине неоплаты арендной платы.

В случае если договором не предусмотрено право арендодателя блокировать доступ к имуществу вследствие неоплаты, суды в целом соглашались с возможностью ограничения доступа к имуществу со стороны арендодателя, но отказывали во взыскании арендной платы за период аренды после блокирования доступа.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011 указывалось на то, что "арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров." В  Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.06.2022 N Ф10-1620/2022 по делу N А54-750/2021 отмечалось, что арендная плата за период ограничения арендодателем доступа в помещение не подлежит начислению и иное договором не предусмотрено.

Другой подход в судебной практике можно обнаружить в делах, где договором аренды предусмотрено право арендодателя ограничить доступа к арендуемому имуществу по причине невнесения арендной платы. Суды полагают, что обязательств арендатора по оплате арендной платы в период невозможности использования арендуемого имущества сохраняются.

В Определении Верховного Суда РФ от 22.04.2016 N 303-ЭС16-3057 по делу N А73-2101/2015  суд согласился с выводами трех судебных инстанции о необходимости взыскания арендной платы за период после блокирования доступа в помещение на основании положений договора. В этом деле суды нижестоящих инстанции пришли к выводу, что “по состоянию на 28.10.2014 Общество имело непогашенную задолженность по арендной плате, поэтому Союз, временно ограничив ему с 15.12.2014 доступ в арендуемое помещение, действовал в соответствии с пунктом 4.3 договора, предусматривающим право арендодателя на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение при несвоевременности внесения арендных платежей; в этом случае, временное прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период, предусмотренную условиями договора.”

Несмотря на то, что Верховный Суд РФ в Определении от 22.04.2016 N 303-ЭС16-3057 не приводил собственную аргументацию для обоснования подобного вывода, указанное Определение стало применяться судами по аналогичным делам (например, см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.07.2022 N Ф05-15682/2022 по делу N А40-201144/2021, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.09.2016 N Ф09-8415/16 по делу N А50-20622/2015).

С проблемой ограничения арендатором доступа в помещение столкнулся наш клиент. Он арендовал нежилое помещение под услуги общественного питания. В период пандемии работа предприятий общественного питания была ограниченна. В связи с отсутствием выручки, у арендатора не было возможности оплатить аренду за апрель 2020 года. Арендатор обращался к арендодателю с предложениями об уменьшении арендной платы, о рассрочке оплаты арендной платы. Однако такие предложения были отвергнуты. В двадцатых числах мая 2020 года арендодатель блокировал доступ в помещение, установив на двери замок.

Договор аренды содержал пункт, согласно которого в случае просрочки уплаты арендатором  арендной платы на срок свыше 10 рабочих дней, арендодатель вправе по своему усмотрению, при условии уведомления арендатора, прекратить доступ сотрудников и/или посетителей арендатора в помещения до даты погашения арендатором образовавшейся задолженности по таким платежам. Во избежание сомнений, прекращение доступа в помещения не является нарушением договора, а является мерой оперативного воздействия.

Договор не был,  расторгнут арендодателем,  и действовал, согласно установленного в нем срока, до 31 января 2021 года. В декабре 2021 года арендодатель предъявил иск к арендатору о взыскании арендной платы за период с июля 2020 по январь 2021 года – то есть за период блокирования доступа в помещение до окончания срока действия договора аренды.  

Арбитражный суд г.Москвы, рассмотрев дело № А40-270629/2021, отказал в удовлетворении иска. Суды апелляционной и кассационной инстанции отметили, что помещение, после блокирования доступа было передано истцом в аренду третьему лицу. Кроме того, на момент ограничения доступа в помещение у арендодателя имелся обеспечительный платеж, который покрывал задолженность по арендной плате. Как отметил суд кассационной инстанции,  в силу условий п. 4.11.3, 4.11.5 договора аренды за период  апрель - май 2020 задолженность по арендной плате подлежит погашению за счет средств суммы обеспечительного платежа, которая является достаточной для полной оплаты аренды за апрель - май 2020.

При наличии обеспечительного платежа достаточного для погашения задолженности, разумным и ожидаемым поведением от арендодателя было бы проведение зачета этого обеспечения в счет погашения долга по арендной плате, а не блокирование доступа в помещение. 

Верховный Суд РФ  в своем Определении от 16.05.2017 N 305-ЭС17-4632 по делу N А40-137837/15-41-1120  согласился с выводами судов нижестоящих инстанций, которые признали блокирование доступа в помещение злоупотреблением правом со стороны арендодателя, который располагал обеспечительным платежом, покрывающим задолженность. Суды, применив положения статей 1, 10, 310, 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили первоначальный иск в части признания договора аренды расторгнутым с 29.06.2015 и обязании ответчика принять у истца арендованные по указанному договору помещения по акту приема-передачи, отклонив ссылку ответчика на пункт 9.2 договора, предоставляющий арендодателю право на ограничение доступа арендатора к арендуемым помещениям в случае длительной задержки по внесению арендной платы до момента погашения задолженности, указав на злоупотребление арендодателем правом при наличии обеспечительного взноса. В указанном деле, суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что при указанных обстоятельствах при условии добросовестного поведения арендодателя последнему следовало использовать обеспечительный взнос для погашения задолженности арендатора по арендной плате и по оплате электроэнергии, а оставшуюся часть обеспечительного взноса зачесть в качестве неустойки, как это предусмотрено п. 6.9 Договора.

В нашем деле существенное значение имел обеспечительный платеж. Вместе с тем в ситуации, когда обеспечительный платеж договором не предусмотрен, требование о взыскании арендной платы после ограничения доступа к арендуемому имуществу, представляется не бесспорным. В хозяйственной практике достаточно часто в арендных договорах встречаются условия о возможности арендодателем блокирования доступа в помещение при наличии задолженности по арендной плате. Допускаю, что такая мера видится арендодателю эффективной. Думаю, справедливо и получение арендодателем арендной платы за период после ограничения доступа в помещение. Однако такой период должен быть разумным и не приводить к злоупотреблению со стороны арендодателя. В подавляющем большинстве случаев, ограничение возможности использования арендуемым имуществом негативно влияет на возможности предпринимательской деятельности арендатора и его способность погасить задолженность по аренде.

В пункте 4  Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 г., суд рассматривает арендную плату в качестве упущенной выгоды,  которую арендодатель не получил по вине третьих лиц. Суд указал, что к упущенной выгоде относятся такие доходы, какие получил бы арендодатель при обычном ведении своей хозяйственной деятельности, если бы отсутствовало учиненное ответчиком препятствие.   

Представляется обоснованным рассматривать право на получение арендодателем арендной платы после ограничения доступа арендатора к имуществу в качестве способа возмещения его убытков (упущенной выгоды). В период действия договора аренды арендодатель лишен возможности передать имущество в аренду другим лицам и получать от этого доход. Вместе с тем при оценке разумности действий арендодателя, полагаю, следует принимать во внимание действия, которые предпринял или мог предпринять арендодатель для сокращения своих убытков. В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Арендатор может оспаривать требования арендодателя о взыскании арендной платы за период после ограничения его доступа к имуществу, ссылаясь например, на отказ арендодателя от расторжения договора аренды по соглашению сторон. Арендатор  может указывать и на бездействие арендодателя, когда арендодатель не воспользовался правом на односторонний отказ от договора аренды, если такое право предусмотрено договором.

 Полагаю, что в подобных спорах поведение арендодателя подлежат судебной оценке, так как в условиях неоплаты со стороны арендатора и создания ему существенных ограничений в ведении его предпринимательской деятельности, разумным со стороны арендодателя было бы расторжение договора аренда, в целях последующей передачи имущества в аренду других лиц и получения дохода.

Адвокат Титов Александр Сергеевич, г.Москва