Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

  Широко распространенной практикой в арендных правоотношениях является внесении обеспечительного платежа (также называемого депозитом, страховым или гарантийным платежом) арендатором в пользу арендодателя.

   Обеспечительный платеж определяется ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ как внесение денежных средств одной стороны в пользу другой стороны в счет исполнения обязательств, которые могут наступить в будущем. Например, в счет обязательства возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, если соответствующее событие (нарушение договора) наступило. Напротив, если соответствующее событие в оговоренный договором срок не наступило либо прекратилось само обязательства (прекратил действие договор), обеспечительный платеж подлежит возврату.

   Диспозитивное регулирование обеспечительного платежа позволяет сторонам достигнуть соглашения, при котором такой платеж взиматься взаимно и обеспечивать обязательства, как арендодателя, так и арендатора. Однако на практике именно арендодатель требует от арендатора внесения депозита, который, призван обеспечить:

-    внесение арендной платы, эксплуатационных расходов в пользу арендодателя;

-    оплату неустойки за нарушение обязательств арендатором, включая случаи нарушения порядка возврата помещения арендодателю;

-    возмещение убытков арендодателя;                      

-    денежное обязательство при досрочном отказе от договора аренды арендатором;

-   обеспечение иных обязательств арендатора перед арендодателем.

     В статье ст. 381.1  ГК РФ приводиться указание на засчитывание суммы обеспечительного платежа в счет исполнения соответствующего обязательства. Приведенная статья не раскрывает порядок такого засчитывания, но  при этом очевидно, что такое засчитытвание направлено на прекращение обязательства, обеспеченного обеспечительным платежом.

    В судебной практике широко поддерживается прекращение обеспеченного обязательства обеспечительным платежом через механизм его зачета в счет исполнения обязательства должника перед кредитором (ст. 410 ГК РФ).  Согласно Определения Верховного Суда РФ от 23 июня 2022 г. N 305-ЭС22-9611 по делу N А40-96364/2021 “принимая обжалуемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями статей 65, 71 АПК РФ, пункта 1 статьи 329, пунктов 1 и 2 статьи 381.1, статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходили из отсутствия основания для удовлетворения иска ввиду правомерного зачета ответчиком суммы обеспечительного платежа в счет оплаты оказанных дополнительных услуг по договору аренды на основании подписанных сторонами актов, не оспоренных истцом.”

   До момента появлению у арендатора права на возврат обеспечительного платежа он лишен возможности заявить о зачете обеспечительного платежа против требований арендодателя.  В свою очередь арендодатель может не заявлять о зачете, используя другие механизмы воздействия на арендатора, как например ограничение  доступа в помещение в случае просрочки оплаты арендной платы. Однако, использование иных механизмов воздействия арендодателя на просрочившего арендатора должны быть разумными и добросовестными. Определением от 16 мая 2017 г. N 305-ЭС17-4632 по делу N А40-137837/2015  Верховный Суд РФ согласился с выводами нижестоящих судов, признавших ограничение доступа арендатора в помещение недобросовестном поведении арендодателя и злоупотребления им правом: “установив, что предусмотренный договором и уплаченный арендатором обеспечительный взнос мог быть использован арендодателем в счет оплаты образовавшейся задолженности арендатора по подлежащим внесению платежам по договору и размер обеспечительного взноса превышал сумму задолженности истца, однако не был использован арендодателем, суды пришли к выводу о недобросовестном поведении арендодателя и злоупотребления им правом.”

   Во избежание злоупотреблений арендодателя стороны могут оговорить в договоре специальные механизмы зачета обеспечительного платежа в счет исполнения денежных обязательств арендатора. На такую возможность прямо указывает п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств": “По смыслу пункта 3 статьи 407 ГК РФ стороны вправе согласовать порядок прекращения их встречных требований, отличный от предусмотренного статьей 410 ГК РФ, например, установив их автоматическое прекращение, не требующее заявления одной из сторон, либо предусмотрев, что совершение зачета посредством одностороннего волеизъявления невозможно и обязательства могут быть прекращены при наличии волеизъявления всех сторон договора, то есть по соглашению между ними (статья 411 ГК РФ).” Вариантом автоматического зачета обеспечительного платежа  может быть его зачет в счет последних месяцев аренды, не требующей отдельного заявления арендодателя. Стороны могут оговорить такой механизм зачета в договоре аренды.

    Окончание срока действий договора аренды влечет прекращение арендных правоотношений и обязывает арендодателя возвратить обеспечительные платеж, если отсутствуют основания для его зачета в счет неисполненных арендатором обязательств.  В зависимости от условий договора аренды, досрочный отказ арендатора от договора аренды может повлечь различную судьбу обеспечительного платежа.

   Если договор предусматривает право арендатора на досрочный отказ от договора аренды, то надлежащее заблаговременное уведомление арендодателя об отказе от договора обязывает арендодателя возвратить обеспечительный платеж по прекращении действия договора. Само по себе предусмотренное договором аренды право арендатора на его расторжение не может являться нарушением договора аренды, в связи с чем при отсутствии финансовых обязательств со стороны арендатора по договору, обеспечительный взнос подлежит возврату.  

   ИЗ ЛИЧНОЙ ПРАКТИКИ АДВОКАТА. Адвокат Титов Александр Сергеевич успешно провел дело о взыскании обеспечительного платежа. Обязательства арендодателя по возврату обеспечительного платежа возникли вследствии досрочного отказа от договора аренды по инициативе арендатора.    

   В течение длительного времени доверитель адвоката являлся арендатором ТЦ. Однако в силу ряда причин он был вынужден отказаться от использования помещения, и уведомил арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды. По условиям договора аренды, обеспечительный платеж подлежал возврату арендатору в случае уведомления арендодателя об отказе от договора за три месяца. Процедура уведомления был арендатором соблюдена, однако возвращать обеспечительный платеж арендодатель отказался. 

   Арбитражный суд г. Москвы согласился с требованиями истца и в полном объеме взыскал с ответчика обеспечительный платеж (дело №А40-260482/2022). Апелляционная инстанция поддержала решение суда первой инстанции в полном объеме.

    Следует отметить и то, что договор может содержать условия, когда обеспечительный платеж удерживается в качестве штрафа при досрочном расторжении договора. Такая ситуация может иметь место при не соблюдении срока уведомления об отказе от договора, срок возврата помещения, просрочки оплаты арендной платы и других нарушениях.  Вместе с тем, арендатор не лишен возможности оспорить в судебном порядке размер штрафа.

   Согласно пункту 79 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (пункт 2 статьи 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений статьи 333 ГК РФ, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ). В то же время, если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании статьи33  ГК РФ (подпункт 4 статьи 1109 ГК РФ), за исключением случаев, если им будет доказано, что перечисление неустойки являлось недобровольным, в том числе ввиду злоупотребления кредитором своим доминирующим положением.

    Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 июня 2018 г. N Ф05-7766/18 по делу N А41-87945/2017 суд согласился с выводами судов нижестоящих инстанции о снижении на основании ст.333 ГК РФ суммы неустойки, оплаченной за счет средств обеспечительного платежа. Суд согласился с тем, что обеспечительный платеж был внесен истцом в пользу ответчика в соответствии с порядком, установленным договором. На момент внесения платежа (в том числе на момент передачи векселей), оснований для вывода о наличии либо отсутствии признаков ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств не имелось, т.е. сумма обеспечительного платежа была внесена добровольно не в счет оплаты штрафной неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства, а во исполнением самого обязательства. Таким образом, суды исходили из отсутствия оснований полагать, что истец перечислил указанную сумму именно в счет меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

   Зачет обеспечительного платежа в качестве неустойки следует отличать от ситуации когда, обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора аренды удерживается в качестве денежной выплаты  за отказ арендатора от договора. Согласно п.3 ст.310 ГК РФ предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

  В  пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», указано на то, что односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплат определенной денежной суммы другой стороне. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ №05-ЭС 15-4679 от 30.10.2017г., в Определении Верховного Суда РФ № 305-ЭС15- 6784 от 03.11.2015г. в Определении Верховного Суда РФ № 305-ЭС 16-7290 от 12.07.2016г.

   В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Судебная практика подтверждает правомерность зачета обеспечительного платежа в счет оплаты за досрочный отказ арендатора от договора.

   В статье приведены некоторые значимые обстоятельства, связанные с последствиями прекращения договора аренды и судьбой обеспечительного платежа. Не менее важным является соблюдение процедуры возврата помещения,  в том числе фиксации явки представителей сторон на передачу помещений, так как в случае просрочки передачи помещения арендодателем может быть начислен штраф в размере обеспечительного платежа.

     Значима оценка состояния помещения при передаче помещения. Общие положения ст. 662 ГК РФ указывают на то, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. К дефектам, не подпадающим под определение "Нормальный износ" и не являющимся следствием нормального использования либо являющихся следствием ненадлежащего использования и результатом неправильной эксплуатации помещения, относятся такие дефекты как: пятна, царапины, сколы, трещины, деформации, отслоения обоев, разрывы линолеума, деформации дверных профилей, утеря фурнитуры изделий ПВХ, следы пролива жидкости на поверхность, сквозные отверстия в плитах подвесного потолка типа "Армстронг", отверстия в стенах. Передача помещения с подобными дефектами повлечет требования арендодателя о возмещение убытков и выплате штрафа, что приведет к зачету обеспечительного платежа арендодателем в счет таких требований.

   На примере приведенной судебной практики можно прийти к выводу о необходимости тщательной правовой оценки решения о досрочном отказе от договора аренды. Такая оценка должна позволить избежать возможные  ошибки, связанные с процедурой отказа от договора аренды, подготовки помещения к возврату и фактическим возвратом помещения.