Жилищное право
Продажа квартиры, в которой прописан несовершеннолетний
Сообщение: Какие сложности могут возникнуть при продаже квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, при желании его матери сменить место жительства (переехать в другой город, то что они уже и сделали - уехали 2 года назад и временно зарегистрировались в Кемерово), где она имеет жилье совместное с родителями и собирается приобрести личное, квартира, в которой прописан ребенок находится в долевой собственности, он в ней не проживает уже 2 года?
Ответ: Сделки купли-продажи недвижимости имеют множество нюансов и могут сыграть не в пользу участников сделки. Одним из таких нюансов является покупка или продажа квартиры, в которой прописан несовершеннолетний. Сделки с жилым помещением, в котором прописан один или несколько несовершеннолетних детей могут осуществляться только с разрешения органа опеки и попечительства. Однако 15 декабря 2008 года Верховный суд РФ признал этот абзац недействующим, как противоречащий п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ в части, требующей предоставления согласия органов опеки и попечительства при продаже квартиры, в которой проживают несовершеннолетние дети собственника. Поэтому на сегодняшний день регистрирующие органы не вправе требовать такого согласия.
Налог при продаже наследственной квартиры
Сообщение: Здравствуйте Александр. У меня такой вопрос: Облагается ли налогом наследственная квартира при ее продаже, если стоимость ее не превышает 1.000.000 руб.
Ответ: Здравствуйте. В соответствии с п.4 ст.1152 ГК РФ: принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
В соответствии с содержанием п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Если недвижимость находится в собственности менее трёх лет, тогда необходимо заплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц), но при этом предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей (ст. 220 НК РФ).
По действующему законодательству необходимо заплатить налог с суммы превышающей 1 млн. рублей. Это правило действует при условии, что квартирой вы владели менее трех лет. Таким образом, если стоимость продаваемой квартиры составляет 1000000 рублей, то налог платить не надо.
Приватизация в равных долях
Сообщение: Здравствуйте. Можно ли приватизировать квартиру на двух лиц в равных долях с условием, что кроме них в этой квартире никто не сможет больше прописаться (даже их близкие родственники)?
Ответ: Здравствуйте. Приватизация – это сделка, при которой жилая недвижимость переходит в собственность частного лица, это первичная сделка на рынке. Если в жилом помещении прописано несколько человек, то при приватизации этого жилья можно оформить ее либо в общую долевую или общую совместную собственность. В первом случае квартира принадлежит лицам в определенных долях. А во втором – квартира переходит в собственность прописанных в квартире лиц без определения долей, то есть каждый участник собственности имеет на нее равные права.
Согласно Российскому законодательству общая совместная собственность может быть оформлена только между супругами, во всех остальных же случаях возможна только общая долевая форма собственности. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского Кодекса. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Передача квартиры по договору дарения
Сообщение: Здравствуйте. В квартире прописаны 5 человек: родители, младшая дочь, старшая дочь и ее сын. Приватизирована квартира на родителей и младшую дочь. В дальнейшем квартиру передали по договору дарения той же младшей дочери. Вопрос: Будут ли иметь право на наследство (квартиру) старшая дочь и ее сын?
Ответ: Здравствуйте. По договору дарения собственник имущества обязуется передать или безвозмездно передает свое имущество. Обычно, сторонами договора дарения выступают родственники, однако, по закону, участниками сделки могут выступать и совершенно чужие лица. При этом и дарителем, и одаряемым может выступать не только один человек, но также и группа лиц. К примеру, если жилое помещение находится в собственности нескольких сособственников, тогда со стороны дарителя будут выступать все совладельцы имущества. Если кто-то из них против осуществления дарения, одаряемому переходят доли объекта недвижимости, но не вся площадь целиком.
Сущность договора дарения состоит в том, что в результате такой сделки происходит безвозмездная передача прав собственности от одного лица к другому. При этом важно помнить, что в момент подписания договора дарения даритель полностью лишается прав собственности на имущество и в результате их приобретает одаряемый. Главным условием при заключении сделки дарения является дееспособность владельца собственности, а также абсолютные права собственности на передаваемое имущество. Чаще всего, договор дарения оформляется для передачи прав на недвижимое имущество. Таким образом, в настоящее время собственником квартиры является младшая дочь, поэтому старшая дочь может наследовать эту квартиру только после смерти сестры (вторая очередь), но не после смерти родителей, так как имущество им больше не принадлежит.
Право собственника квартиры на выселение посторонних
Сообщение: Моя мама вступила в наследство и стала собственником квартиры в феврале2011года. В этой квартире были прописаны 2 её племянницы, но одна из них без согласия мамы прописала в ноябре 2010 своего несовершеннолетнего ребёнка. Может ли мама выписать их, чтобы продать квартиру? Они не согласны.
Ответ: В соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилым помещением в соответствии с его назначением. Если лицо является наследником данной квартиры, то он как единоличный собственник в любой момент может выписать зарегистрированных граждан из квартиры. Однако каждый гражданин, который был вселен с ведома и согласия нанимателя квартиры, автоматически считается членом семьи нанимателя квартиры.
Согласно части 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, племянницы могут быть выселены в судебном порядке в связи с изменением собственника. Выселение гражданина из занимаемого им жилого помещения в настоящий момент возможно в Российской Федерации только в судебном порядке.
Выселение несовершеннолетнего из квартиры - это особая категория судебных дел, которая помимо действующего жилищного законодательства затрагивает нормы об охране прав ребенка.
Раздел квартиры в судебном порядке
Сообщение: Добрый день вы не могли бы подсказать как правильно обратиться в суд, с вопросом о разделение квартиры. В квартире прописаны 3 человека, один из них не совершеннолетний. Полюбовно данный вопрос решить не удалось. Хотим обратиться в суд, а как сделать правильно не знаем.
Ответ: Добрый день. Если в квартире проживают несколько собственников, то такая квартира находится в общей долевой собственности. При невозможности раздела имущества мирным путем, участники долевой собственности вправе обратиться в суд. Статья 252 ГК РФ предусматривает: При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Для раздела квартиры в судебном порядке один из участников долевой собственности должен обратиться в суд с исковым заявлением о разделе общего имущества.
Согласно статье 131 ГПК РФ: Исковое заявление подается в суд в письменной форме. В соответствии со статьей 133 ГПК РФ: Судья в течение пяти дней со дня поступления искового заявления в суд обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству суда. О принятии заявления к производству суда судья выносит определение, на основании которого возбуждается гражданское дело в суде первой инстанции.
Раздел приватизированной квартиры между собственниками
Сообщение: Квартира выделялась мужу как молодому специалисту ещё 83 году, позже в браке она была приватизирована на 3-х (муж, жена, дочь). В настоящее время дочь совершеннолетняя и не проживает в квартире, оформляется расторжение брака, как в данном случае будет делится квартира? Как имущество супругов, пополам? или как доля собственности?
Ответ: Квартира, приватизированная супругами в период брака, принадлежит им на праве совместной, либо долевой собственности. Раздел приватизированной квартиры между супругами определяется прекращением права общей совместной собственности с образованием общей долевой собственности. Таким образом, если квартира приватизирована на троих собственников, то каждый из собственников при разделе такого имущества имеет в нем свою долю.
Согласно статье 252 ГК РФ: имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Раздел приватизированной квартиры между всеми собственниками
Сообщение: Как будет делится приватизированная квартира? В приватизации участвовали: муж, жена, 2-е несовершеннолетних детей, один из которых инвалид детства.
Ответ: Добрый день. Если квартира приватизирована и в договоре приватизации указаны муж, жена и дети, то соответственно они и являются собственниками квартиры. Доли собственников приватизированной квартиры равны, следовательно, и раздел такой квартиры осуществляется в равных долях между всеми собственниками. В соответствии со ст. 244 ГК РФ: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой. Согласно ст. 245 ГК РФ: если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли осуществляется на основании ст. 252 ГК РФ. Согласно п. 1 названной статьи: имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Пункт 3 предусматривает: при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Прописка лица, отбывающего наказание
Сообщение: Могу ли я выписать из частного дома сына, который уже более 10 лет не проживает с нами. Несколько раз был судим, я не знаю точно но кажется когда он сидел его сняли с регистрационного учёта и прописали по месту отбывания наказания, потом он вышел но регистрацию не возобновил. Потом он потерял паспорт, но не успев его восстановить снова сел в тюрьму, новый паспорт он получил уже там с регистрацией там же Я даже не знаю, считается ли он вообще прописанным, ведь после отсидки, регистрация не была возобновлена, и следовательно снова он сел фактически являясь БОМЖем
Ответ: Добрый день. Согласно Постановлению Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 28.03.2008) "Об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае осуждения к лишению свободы - на основании вступившего в законную силу приговора суда.
Данному Постановлению соответствует и Приказ ФМС РФ от 20.09.2007 №208 «Об утверждении административного регламента предоставления ФМС государственной услуги по регистрационному учёту граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» снятие с регистрационного учета без непосредственного участия гражданина производится в случае осуждения к лишению свободы - на основании вступившего в законную силу приговора суда. Таким образом, ваш сын снят с регистрационного учета, без его непосредственного участия на основании приговора суда, и выписывать его из вашего дома нет необходимости.
Срок для регистрации договора купли-продажи квартиры
Сообщение: Подскажите пожалуйста, в течении какого времени необходимо зарегистрировать договор купли-продажи квартиры в юстиции, есть ли какие-нибудь временные рамки с момента заключения договора.
Ответ: Добрый день. В соответствии со ст. 549 ГК РФ: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно ст. 551 ГК РФ: переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Российским законодательством не установлен конкретный срок, в течении которого договор купли-продажи должен быть зарегистрирован. Однако при этом, необходимо отметить, что в соответствии с законодательством договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому предполагается, что договор купли-продажи недвижимости должен быть зарегистрирован в разумные сроки. При этом, п. 3 ст. 551 ГК РФ предусматривает: в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.