Жилищное право

Сообщение: Здравствуйте. Моя мама продает 4-х комнатную приватизированную квартиру. В приватизации участвовали 4 человека, включая меня. Собственники квартиры, тоже 4 человека, включая меня. Мне принадлежит 14 кв. метров. (з общей площади в 60  кв. метров). Мама покупает 2х комнатную себе, бабушке, несовершеннолетней сестре и своему мужу (который в приватизации продаваемой квартиры не участвовал, и собственником не являлся), а мне - гостинку общей площади - 10 кв. метров. Опека не пропускает их 4х в новую 2х комнатную общей площади в 48 кв. метров. Поэтому бабушку делают собственником моей гостинки. Получается на 10 кв. метров гостинки будет 2 собственника, я и бабушка. Считается ли это ухудшением условий для меня? Можно ли отказаться от того, чтобы бабушка вместе со мной была собственником моей комнаты? И можно ли отказаться от гостинки и взять свою половину деньгами от стоимости квартиры?

Ответ: Здравствуйте. К действиям, повлекшим ухудшение жилищных условий, относятся:

1) изменение порядка пользования жилыми помещениями путем совершения сделок;

2) обмен жилыми помещениями;

3) невыполнение условий договоров о пользовании жилыми помещениями, повлекшее выселение граждан в судебном порядке;

4) изменение состава семьи, в том числе в результате расторжения брака;

5) вселение в жилое помещение иных лиц (за исключением вселения временных жильцов);

6) выдел доли собственниками жилых помещений;

7) отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения или частей жилого помещения.

По сложившейся правоприменительной практике, органы опеки и попечительства разрешают продажу, при условии наделения ребёнка собственностью в другой недвижимости, по площади не меньшей, чем принадлежит ему в продаваемой квартире. Каждый собственник, участвовавший в приватизации, имеет право на свою долю жилплощади.

Если имеющаяся квартира не позволяет выделить отдельные комнаты собственникам, то установить порядок пользования не получится. Если доля каждого выделена в процентном соотношении, кто-то желает разменяться, а другие собственники не соглашаются, то суд в принудительном порядке заставит выплатить денежные средства, соответствующие по размеру доли квартиры.

Сообщение: Как юридически оформляется отказ члена семьи от бессрочного пользования квартирой при ее продаже другому лицу?

Ответ: По общему правилу, при продаже жилого помещения члены семьи собственника теряют право пользования квартирой, но за некоторыми лицами закон сохраняет право пользования. В статье 558 ГК РФ говорится о том, что   в договоре купли-продажи должны быть указаны лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его отчуждения. Согласно п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех собственников, либо при отсутствии такого соглашения – в судебном порядке.

Общая долевая собственность подразумевает возможность одного из участников продать, подарить или завещать свою долю. Однако он предварительно обязан оповестить о своем решении других собственников этой квартиры. В случае продажи своей доли другие участники имеют преимущественное право выкупа, и только в случае их отказа на эту долю может претендовать третье лицо. При этом он должен указать цену и другие условия, на которых осуществляет продажу. Продажа доли или комнаты в квартире возможна только с согласия других сособственников квартиры.

На государственную регистрацию необходимо будет предоставить документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Это могут быть документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли (нотариально удостоверенный отказ либо отказ, который оформлен непосредственно в регистрационной службе).

Сообщение: Здравствуйте. Хочу продать квартиру за 4 млн. руб.( в собственности менее 3-х лет),с альтернативной покупкой 4.5 млн.руб. Буду ли я платить налог и какой? Спасибо.

Ответ: Здравствуйте. Альтернативная сделка – это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой. При этом собственник выступает и в роли продавца своей квартиры, и в роли покупателя новой. Объектом налогообложения налога на доходы физических лиц является не прибыль, а доход полученный гражданином, в т.ч. от продажи имущества. Каждый участник сделки одновременно является и продавцом, и покупателем. Такой смешанный статус участников позволяет применить каждому по два налоговых вычета. Доход, полученный от продажи имущества, может быть уменьшен на налоговый вычет, в связи с продажей. Сделка по покупке дает право воспользоваться налоговым вычетом на покупку.

В случае если срок владения квартирой менее трех лет, возникает обязанность подать декларацию в налоговую инспекцию. В 220 статье пункте 1, подпункте 1 Налогового законодательства говорится о том, что доход от продажи жилого имущества сроком владения менее 3 лет может быть уменьшен по выбору продавца:
- на 1 млн. рублей (имущественный налоговый вычет при продаже);
- на сумму расходов, которые произведены с целью получения дохода от продажи. Сумма таких расходов бывает значительно больше 1 млн. рублей. К таким расходам могут относиться: стоимость приобретения продаваемой квартиры, стоимость отделочных материалов, используемых для ремонта. При этом фактические затраты нужно подтвердить документально.

Доход от продажи вы можете уменьшить на расходы на приобретение проданного жилья. С разницы Вы должны уплатить налог.

Сообщение: Владею квартирой на праве общей долевой собственности  в 1/3 доли. Документ на троих собственников один- договор купли-продажи, который удерживает один из сособственников. Вопрос: могу ли я получить дубликат договора, при условии, что договор к.-п. не утерян , а удерживается одной из сторон ? И если я получу дубликат в данном случае, будет ли действителен прежний документ или он автоматически утрачивает силу?

Ответ: Дубликат договора купли-продажи - копия, второй или следующий экземпляр документа. Цель изготовления дубликата - замена подлинника. При определенных условиях иногда требуется не один, а несколько идентичных документов. Дубликат выдается учреждениями при утере подлинного документа. Если подлинный документ не утерян, не имеется оснований для выдачи дубликата.

 Дубликат договора купли-продажи квартиры, совершенный в простой письменной форме предоставляется территориальным отделом Управления Росрегистрации, правообладателям по их заявлениям в письменной форме. Правоустанавливающий документ на квартиру мог быть заверен и у нотариуса. Для восстановления права собственности в этом случае придется обращаться к архивам нотариальной конторы, удостоверившей договор.

Для получения дубликата договора купли-продажи необходимо предъявить в Территориальный отдел Управления Росрегистрации следующие документы:
- заявление о выдаче копии договора;
- документ об оплате за выдачу копии договора;
- документ, удостоверяющий личность;
- учредительные документы юридического лица.

Если один из собственников удерживает договор купли-продажи, и вы считаете, что этим нарушены ваши права, вы можете обратиться с иском в суд для разрешения данного спора.

Сообщение: Здравствуйте. Проконсультируйте пожалуйста по вопросу: Мы живём в коммунальной квартире 22 года в комнате 10 кв.м. (комната приватизирована нами), соседка по комнате (комната тоже находилась в её собственности) умерла 3 года назад, наследников нет. Писали письмо в наш пос.совет с вопросом кому распределят эту комнату, на что получили ответ: после признания комнаты выморочной она будет распределена в порядке очерёдности. Моя мама стояла на очереди с 1989 г. но нам сказали что все прежние очереди анулированны и произведены новые. И вот вопрос: Сколько длится процедура признания жил. площади выморочной? Сколько времени наш пос.совет имеет право оформлять комнату на себя? Есть ли у нас преимущество при распределении комнаты как у соседей? Спасибо;

Ответ: Действительно, согласно гражданскому законодательству недвижимое имущество, признанное выморочным, поступает в распоряжение органов местной власти по месту своего нахождения. Отметим, что в данный момент еще не принят нормативно-правовой акт, который бы полностью регламентировал сроки и порядок оформления выморочного имущества органами местной власти. Однако, данный вопрос решается различными способами, в каждом регионе по своему. После того, как комната перейдет в собственность органа местной власти, он должен принять решение о её распределении: предоставить гражданину, стоящему на очереди, продать её и т.д. При этом органы власти должны поставить в известность, остальных собственников в данном жилом помещении.

При этом, за остальными собственниками сохраняется право первоочередного принятия данного жилого помещения. Так, если органы власти планируют предоставить квартиру по договору социального найма, то преимущество на заключение данного договора имеют все граждане, проживающие в данной коммунальной квартире по договору социального найма. Если же квартира продается, то преимущественное право на её покупку будет у всех граждан, зарегистрированных в квартире. 

В Вашей ситуации, необходимо обратиться в органы местной власти с заявлением об улучшении жилищных условий, в данном случае Вас обязаны поставить в очередь на улучшении, так как площадь занимаемого жилого помещения гораздо ниже стандартов, предусмотренных жилищным законодательством. После постановки в очередь Вы сможете занять комнату соседки, если она будет распределяться среди очередников, так как у Вас будет преимущественное право. 

Если же квартира будет выставлена на продажу, то Вы сможете её приобрести, причем администрация обязана уведомить Вас о намерении продать данную жилплощадь и дать время принять Вам решение.

Сообщение: Здравствуйте, подскажите пожалуйста, после смерти ответственного квартиросъемщика в государственной квартире, кто имеет право проживать на территории этой квартире, те кто входит в ордер, но уже давно по данному адресу не проживает, или те кто прописан там на момент смерти ответственного квартиросъемщика?


Ответ: Жилищный кодекс РФ предусматривает, что в квартире по договору социального найма может проживать наниматель и иные лица, зарегистрированные в данном жилом помещении с его согласия. При этом необходимо учитывать, что в случае смерти данного квартиросъемщика право пользования, то есть, проживания в данном жилом помещении сохраняется за членами его семьи.

Отметим, что ЖК РФ четко определяет круг лиц, признаваемых членами семьи нанимателя в бесспорном порядке. В частности к ним относятся: супруг, дети, родители. Данные лица имеют право пользоваться жилым помещением на тех же условиях, что и умерший наниматель. Однако, право пользования жилым помещением может быть представлено и другим гражданам, зарегистрированным в данном жилом помещении, но не являющимся членами семьи нанимателя. В таком случае, эти граждане должны обратиться в суд с иском о признании их членами семьи нанимателя. В частности, необходимо доказать, что они были зарегистрированы нанимателем в данном жилом помещении в качестве членов его семьи, вели с ним совместное хозяйство и т.д. После вынесения решения о признании таких граждан членами семьи на них распространяются все права, предусмотренные жилищным законодательством в отношении квартир, занимаемых по договору социального найма. 

Заметим также, что упомянутый Вами ордер не является основанием для проживания в неприватизированной квартире. Данный документ только подтверждает право граждан, указанных в нем, на вселение, после чего заключается договор социального найма. Таким образом, наличие в ордере иных лиц, не зарегистрированных в данном жилом помещении, не дает им права проживать в нем. Кроме того, можно обратиться в суд с иском об исключении из ордера лица, которое не было зарегистрировано в жилом помещении и никогда не вселялось в него, либо утратило право на него, например, в связи с переездом в другое жилое помещение.

Сообщение: Здравствуйте, подскажите как оформить договор дарения1/2 доли на сына если отец собственник квартиры и не дееспособный а мать опекун но доля не выделена.

Ответ: В данной ситуации квартира находится у вас с мужем на праве общей совместной собственности, так как доли между вами не определены. Вы можете подарить свою долю на квартиру сыну, но для начала вам необходимо изменить режим общей совместной собственности на режим общей долевой собственности.

В соответствии с ч. 5 ст. 244 ГК РФ, по соглашению участников совместной собственности на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Для этого, нужно составить соглашение об определении долей в письменной форме, в котором вы совместно (по договоренности) определите доли на квартиру каждого из сособственников. И только после того, как вы зарегистрируете общую долевую собственность, вы сможете оформить дарение.

Договор дарения доли квартиры аналогичен договору, составляемому при дарении квартиры. Только предметом договора в этом случае является не квартира целиком, а лишь ее часть, находящаяся в собственности дарителя. При заключении договора дарения доли в квартире нужно в обязательном порядке конкретно указать предмет договора, а именно: какая часть (сколько квадратных метров) дарится, в какой квартире (полностью адрес, месторасположение, какой этаж, сколько этажей в доме).

После оформления договора дарения, его обязательно необходимо зарегистрировать в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только зарегистрированная дарственная является заключенной.

Сообщение: Хочу сделать мену долями между сыном несовершеннолетним и его отцом - моим бывшим мужем. Квартира в Москве и в области. Опека согласна, т.к. в интересах ребёнка быть собственником доли в Москве, цены равносильны. Сначала мне предлагали вариант того, что отец свою долю сыну дарит. А сын свою ему продаёт, но мне это не очень нравится в случае, если отец расторгнет сделку, ведь деньги виртуальные и вообще... Можем ли мы заключить договор мены? в квартире в области сын и отец собственники по приватизации, в Москве - я и бывший сособственники по купле квартиры. В разводе более 3-х лет. все зарегистрированы в Московской квартире. Спасибо.

Ответ: Глава 31 Гражданского кодекса Российской Федерации посвящена договору мены. В соответствии с нормами гражданского законодательства по договору мены долей квартиры каждая из сторон договора передает в собственность другой стороне свою долю взамен на другую. Договор мены долями в квартире составляется в простой письменной форме и обязательного заверения нотариусом такого договора не требуется.

В договоре мены долями квартиры стороны выступают как продавец и покупатель соответственно. Вообще, договор мены долями в квартирах заключается по правилам, распространяемым на договор купли-продажи. При этом каждая из сторон является продавцом доли квартиры, которую она должна передать, и покупателем доли квартиры, которую она должна принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

При проведении сделки мены долей квартиры необходимо провести следующие регистрационные действия:
1) Провести сам процесс регистрации сделки (путем внесения записи в ЕГРП);
2) Провести регистрацию прав собственности обоих покупателей.

В ЕГРП должны быть внесены две записи: первая – запись о государственной регистрации договора мены долями, вторая – запись о государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

Сообщение: Подскажите пожалуйста как мне быть, у меня такая проблема. Примерно 2 года назад я познакомилась с одинокой бабушкой, которая не раз  совершала суицид на почве одиночества. У нее есть племянница, которая живет в другой области, но бабушка ехать жить к племяннице не хочет. Из-за этого она не раз лечилась в психиатрической больнице. Но, она не была лишена дееспособности и она вменяема. Бабушка очень хотела устроиться в дом-интернат, и предложила мне следующее: я помогу ей это и буду ухаживать за ней до тех пор, пока не придет путевка, а она мне дарит квартиру. Я, естественно, не отказалась. Так и сделали. В мае этого года пришла путевка, бабушку отвезли в интернат, она там счастлива и довольна, я её периодически навещаю...  Но племянница узнала, что бабушка в интернате, что квартира на мне, и теперь посылает ко мне разных лиц, угрожая, что если я не откажусь от квартиры, она меня посадит. Я конечно срока не испугалась. Потому что знаю, что не совершила ничего противозаконного. но они хотят признать сделку недействительной, ссылаясь на то, что бабушка не отдавала себе отчет в  том, что она делает. На самом деле бабушка и сейчас говорит (в присутствии мед персонала интерната), что не жалеет о том, что подарила мне квартиру, к племяннице ехать жить не хочет и со слезами, в прямом смысле этого слова просит, чтобы её никуда не отдавали из интерната. Вот так, вкратце, выглядит ситуация. у меня 2 вопроса: возможно ли будет сделку признать недействительной? и что если племянница уговорит бабушку поехать к ней? и что если я ни с кем, кроме правоохранительных органов общаться не буду (имею ввиду племянницу и её знакомых) спасибо.

Ответ: Добрый день. Для того, чтобы квартира перешла к вам на законных основаниях, бабушке необходимо составить договор дарения. Если сделка дарения оформлена надлежащим образом, оспорить ее будет сложно. Родственники имеют полное право оспаривать сделку в суде, другой вопрос смогут ли, на это влияет множество обстоятельств. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Оспоримой является сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Договор дарения может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 168-179 Части I Гражданского кодекса Российской Федерации, если в суде будут приведены доказательства, достаточные для признания такого договора недействительным.

В случае признания сделки дарения недействительной стороны возвращаются в первоначальное правовое состояние по отношению к имуществу, выступающему в качестве дара. При этом в случае дарения недвижимости, возврат налога уплаченного одаряемым за получение дара не предусмотрен. Также сторонам не компенсируются расходы по совершению сделки.

Сообщение: Уважаемые адвокаты,Прошу разъяснить имею ли я право на свою долю в квартире, если я зарегистрирован в ней по согласию с моей сестрой на 2 года. Дело в том, что я отсутствовал в Москве в течение длительного времени. Я работал длительное время за границей и теперь вышел на пенсию и нахожусь в России. Моя сестра на хочет меня регистрировать на этой жилплощади постоянно, поэтому я зарегистирован временно. Дом подлежит сносу. Могу ли я заявить свои права на долю в данной квартире. Заранее благодарен за ответ.Да, квартира приватезирована на мою сестру и ее дочь-мою племянницу.Владимир

Ответ: На данный момент у Вас нет законных прав на долю в указанном жилом помещении, так как право собственности оформлено на Вашу сестру и её дочь. Поэтому даже регистрация по месту жительства осуществляется только по согласию собственника, в том числе только он вправе определить вид регистрации: постоянная или временная.

Однако, в данной ситуации есть несколько нюансов. Прежде всего, необходимо обратиться к истории данного жилого помещения и определить Ваше отношение к ней. К примеру, если Вы ранее были зарегистрированы в данном помещении, но потом были сняты с регистрационного учета, то необходимо уточнить обстоятельства снятия. Кроме того, вполне вероятно, что если Вы были зарегистрированы здесь, то у Вас было право на приватизацию. Тогда необходимо рассмотреть насколько законно была проведена процедура приватизации квартиры Вашей сестрой.

Например, если право на участие в приватизацию у Вас было – Вы зарегистрированы в данной квартире, но Вы в ней не участвовали, при этом не давали свой отказ на участие в приватизации, то данная сделка может быть признана недействительной. В таком случае у Вас появляется реальная возможность получить долю в квартире, однако для этого необходимо обратиться в суд с иском об отмене ранее проведенной приватизации, так как были нарушены Ваши права. Отметим, что срок исковой давности составляет три года с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав. При этом возможно восстановление пропущенных сроков исковой давности по различным причинам, в том числе и нахождение за границей.

Поэтому в Вашей ситуации необходимо рассмотреть все обстоятельства проведения приватизации, а также определить ранее существовавшие у Вас права на это жилое помещение, после чего вполне возможно появится возможность заявить свои права на долю в этой квартире.