Жилищное право

Сообщение: в моей квартире прописан мой бывший муж, на оформление приватизации от него получила отказ, посоветуйте что делать.

Ответ: На сегодняшний день имеется решение Государственной Думы Российской Федерации о продлении приватизации до 1 марта 2013 года. Сразу надо заметить, что несмотря на то, что государство делает всё возможное, чтобы облегчить процесс приватизации, надо принять во внимание, что на данный момент вся процедура по приватизации жилья может занять период в несколько месяцев. Приватизация – это возможность стать полноправным хозяином своего жилья – распоряжаться им по собственному усмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Причем правомочия граждан приватизировавших свою жилплощадь, полностью соответствует полномочиям собственника, который приобрел ее другим способом (купил, получил в дар или по наследству).

В приватизации имеют право участвовать все, кто прописан в квартире. И они либо в ней участвуют, либо официально отказываются от этого. Попросите бывшего мужа оформить отказ от приватизации. Это можно сделать через нотариуса или в отделе приватизации. Тогда не будет преград, чтобы приватизировать квартиру на себя. Договор приватизации подлежит обязательной регистрации. Зарегистрированное право собственности подтверждается выдачей свидетельства.

Сообщение: Подскажите пожалуйста, в течении какого времени необходимо зарегистрировать договор купли-продажи квартиры в юстиции, есть ли какие-нибудь временные рамки с момента заключения договора

Ответ: Согласно п.1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, а также положений Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. При этом законодательство не содержит строго регламентированных сроков совершения регистрационных действий, то есть стороны вправе самостоятельно определить наиболее приемлемое для них время подачи документов на государственную регистрацию сделки.

Однако, необходимо учитывать, что до того момента, пока договор купли-продажи не прошел регистрацию, он не имеет законной силы и не влечет за собой никаких изменений в праве собственности на указанный в договоре объект недвижимости. Также неверно мнение о том, что нотариально заверенный договор не требует государственной регистрации. Согласно действующему законодательству стороны вправе заключить договор купли-продажи объекта недвижимости в простой, не требующей нотариального заверения, письменной форме и обязаны передать один его экземпляр в государственные органы, ведущие Единый государственный реестр прав для регистрации перехода права собственности.

Таким образом, для оформления приобретенного объекта недвижимости необходимо сразу же после подписания договора купли-продажи подать соответствующее заявление в регистрирующий орган. В качестве заявителя может выступить как покупатель, так и продавец. Помимо заявления, необходимо предоставить один экземпляр договора, правоустанавливающие документы продавца, а также личные документы сторон. За регистрацию договора Налоговым кодексом РФ предусмотрена уплата госпошлины, квитанция об её уплате также подается со всеми документами. Срок регистрации составляет тридцать дней.

Сообщение: Здравствуйте. С мужем мы уже месяц как разведены, сейчас нужно делить имущество. Наш брак длился 14 лет, есть моя дочь от другого брака (муж ее удочерил в пятилетнем возрасте, сейчас ей 19 лет). Он прописал нас с дочерью в своей родительской квартире, после чего мы ее приватизировали. Я хочу претендовать на эту квартиру, муж против. Также у него скоро родится свой ребенок от любовницы. Как быть?

Ответ: В соответствии с семейным законодательством данная квартира не может расцениваться как совместно нажитое имущество, так как фактически квартира принадлежала ему до брака. Однако, согласно жилищному законодательству квартира была приватизирована Вами в общую собственность. В связи с этим раздел квартиры будет производиться в соответствии с размером долей, определенными в процессе приватизации.

Таким образом, раздел квартиры будет происходить не в порядке, предусмотренном Семейным кодексом РФ, а по нормам Гражданского кодекса РФ. Так данная квартира является совместной собственностью трех собственников: Вас, Вашей дочери и бывшего супруга. Соответственно на данную квартиру действуют нормы главы 16 ГК РФ. В частности каждый из собственников имеет право пользоваться данным жилым помещением, вправе распоряжаться по своему усмотрению, принадлежащей ему долей, но только с согласия остальных собственников.  Раздел имущества, находящегося в общей собственности, производится согласно положений ст. 252 ГК РФ. Участники долевой собственности вправе заключить между собой соглашение о разделе имущества между собой. Если данное соглашение не заключается, то любой из собственников может потребовать произвести выдел доли из общего имущества. Таким образом, любой из вас может потребовать произвести выдел доли, после которого он сможет распоряжаться своей долей без согласия остальных собственников, однако, при этом у остальных собственников сохраняется право на первоочередную покупку доли в случае её продажи.

Таким образом, Вы можете предложить бывшему супругу произвести выдел его доли и потом приобрести её, тем самым получить квартиру в общую собственность с дочерью.

В то же время необходимо учитывать, что это только право бывшего супруга он может и не совершать данных действий.

Сообщение: 2 комнатная приватизированная квартира, совместное пользование. Как можно разделить и продать свою долю, если бывший муж против и имеет ли он права на эту квартиру, если купил ещё другую 2 комнатную квартиру.

Ответ: Покупка бывшим мужем другой квартиры никак не может сказаться на его правах на ваше совместное имущество. Если квартира приватизирована обоими супругами, то приватизированная квартира принадлежит супругам на праве общей или долевой собственности. Доли  собственников определяются при заключении договора передачи жилого помещения в собственность граждан. Раздел квартиры между супругами выражается, как правило, в прекращении права общей совместной собственности с образованием общей долевой собственности, и определением порядка пользования комнатами путем их закрепления за бывшими супругами с учетом сложившегося порядка пользования.

Приватизированная квартира при разделе имущества может быть поделена на добровольной основе, путем заключения соглашения о разделе имущества. Так как у всех лиц, проживающих в приватизированной квартире доли в этой квартире равные, то супруг может предложить выкупить свою долю в приватизированной квартире второму супругу, если ему будет отказано, то он может продать свою долю третьему лицу.

Если лицам не удается решить вопросы раздела самостоятельно, то раздел приватизированной квартиры осуществляется в судебном порядке. Суд при разделе имущества руководствуется принципом равенства долей супругов в совместном имуществе. Долю 1/2 Вы сможете продать при условии соблюдения требования о преимущественном праве покупки.

Сообщение: можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, если прожив 2 месяца в ней, мы обнаружили плесень?

Ответ: Расторжение договора — это прекращение его действия, а так же прекращение отношений между сторонами такого договора. Договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, за исключением строго определенных законом случаев. Договор купли-продажи квартиры расторгается только по обоюдному соглашению сторон или по решению суда, когда на то есть основания, предусмотренные законодательством. Вы можете расторгнуть договор купли-продажи квартиры, если приобретенная квартира не отвечает вашим требованиям.

Так согласно статье 428 ГК РФ, покупатель может расторгнуть договор купли продажи при передаче продавцом товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом. Если вы требуете расторжения договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке, то сначала проведите досудебное урегулирование, то есть предложите второй стороне добровольно расторгнуть договор и назначьте срок.

Сообщение: квартира приватизирована на 3 человек - я и мои два сына. как передать мою и одного из сыновей доли второму сыну, который проживает в этой квартире?

Ответ: Вы и ваш сын можете передать второму сыну свои доли в праве собственности на квартиру, путем оформления сделки дарения. Так, для передачи своей доли и доли одного из сыновей в квартире второму сыну, Вам необходимо составить двусторонний договор передачи в письменной форме, который подлежит госрегистрации в Федеральной регистрационной службе. Укажите в договоре дарения признаки предмета дарения: полный адрес квартиры, количество этажей в доме, количество комнат, передаваемую долю в квартире. Также нужно указать документы, подтверждающие право собственности дарителя на эту долю. Заверять у нотариуса необязательно.

Следует помнить, необходимо чтобы сторона, принимающая, не имела ничего против принятия доли, так как отказаться он сможет только до момента передачи. Договор дарения между близкими родственниками (родители, братья, сестры, супруги и пр.) налогом не облагаются. Таким образом, стоит отметить, что логичней передать сыну свою долю через договор дарения, а не сделкой купли-продажи, чтобы в дальнейшем никто не смог претендовать на собственность, переданную по договору дарения, ею будет обладать только Ваш сын.

Для того, чтобы оформить договор дарения доли квартиры потребуются следующие документы:
1. Выписку из домовой книги (берется в паспортном столе);
2. Карточку собственника (берется в ЕИРЦ);
3. Правоустанавливающие документы на квартиру (Свидетельства о собственности и Договоры передачи квартиры в собственность);
4. Свои паспорта;
5. Справку о стоимости квартиры, экспликацию и поэтажный план квартиры из БТИ.

Сообщение: добрый день. Я хотела приобрести квартиру по ипотеке (Россельхозбанк). С продавцом мы заключили соглашение об авансе в 200т.руб.продавец от меня деньги получил, что прописано в соглашении, также прописано в соглашении что в случае невозможности исполнения обязательств по купле-продаже авансополучатель (продавец) возвращает мне авансодателю сумму аванса в 200т.р. в срок пять рабочих дней. По сложившимся обстоятельствам заключение договора купли-продажи квартиры не представляется возможным. Авансополучателю было направлено письмо с уведомлением о расторжении данного соглашения и возврате денег. Деньги не вернули. Говорят, что мы не отказываемся, но сейчас у нас денег нет, когда продадим квартиру тогда и вернем. Подскажите пожалуйста мои дальнейшие действия.

Ответ: Добрый день. Пожалуй, самый тревожный момент при покупке квартиры наступает после внесения аванса. Никто со стопроцентной уверенностью не может знать, состоится сделка или нет. Продавец обязан передать покупателю товары, обладающие характеристиками, которые указаны в спецификации к договору. В противном случае покупатель вправе потребовать возврата уплаченной денежной суммы. В данном случае для разрешения ситуации следует руководствоваться ст. 380, 381 ГК РФ.

В случае если уплаченные денежные средства признаны авансом, как это следует из вопроса, то их возвращение покупателю при не заключении или прекращении договора является обязанностью продавца, поскольку иное свидетельствовало бы о возникновении на стороне продавца неосновательного обогащения.

Поскольку письменной формой соглашения о передаче денежных средств подтверждается факт их передачи в счет предполагавшейся, но не состоявшейся вследствие невозможности исполнения сделки, вы вправе требовать возвращения аванса в судебном порядке. Основной вопрос будет заключаться в том, чтобы подтвердить вину продавца, в частности, в непредставлении документов. Это может быть отражено в предварительном договоре купли-продажи, а отсутствие такового подтверждено свидетельскими показаниями, упоминанием такого условия в расписке и т. п. Тем не менее представляется, что шансы на возврат денежных средств в судебном порядке достаточно высоки.

Сообщение: Здравствуйте. У меня сложилась вот какая ситуация. Мы заключили договор аренды квартиры сроком на 11месяцев. На сегодняшний день прожили 5мес. Заплатили вперед за три месяца, т.е до декабря этого года. Вчера позвонила хозяйка квартиры и сказала что намерена ее продавать. Но пока нас никто не выгоняет. В случае продажи квартиры, нам пообещали дать 2-3 недели на поиск другого жилья. Правомерно ли это? И что можно сделать в этой ситуации? Заранее большое спасибо.

Ответ: Здравствуйте. В случае, когда заключен договор аренды сроки аренды могут быть изменены только по взаимному согласованию обеих сторон. Споры, возникшие по договору аренды, разрешаются путем переговоров, если согласие не достигнуто, спор передается на разрешение в суд. Отношения по найму жилого помещения регулируются главой 35 ГК РФ.

В случае расторжения договора по инициативе арендодателя (до истечения сро­ка договора), он возвращает аванс, за вычетом оплаты времени фактической аренды. Так же он выплачивает арендатору неустойку в размере, установленном договором. Таким образом, если арендодатель желает расторгнуть договор аренды и выселить вас из занимаемой жилплощади, он обязан оповестить вас об этом  за два месяца.

Если арендодатель пытается произвести какое-либо давление и пытается принудительно выселить без наличия у него на это решения суда и государственных исполнителей, нужно обратиться в суд с требованием возместить ущерб. Помните, что у арендатора при иных равных условиях есть преимущество на продление договора аренды либо выкуп имущества, которое он арендует; если необходимо защитить эти права, обращайтесь в суд.