Жилищное право
Переоформление квартиры путем дарения
Сообщение: Здравствуйте. У меня вопрос по поводу переоформления права собственности на квартиру. Моя мама купила в этом году квартиру в Саратове, оформила ее на себя. Мы с ней договорились, что она переоформит квартиру на свою внучку, мою дочь. Подскажите, пожалуйста:1) Каким образом ей лучше оформить квартиру на внучку . оформить договор дарения или через куплю-продажу квартиры?2) В случае оформления дарения нужно ли внучке присутствовать лично (она учится в университете в другой стране)? Большое спасибо за помощь. Всего доброго.
Ответ: Здравствуйте. Согласно законодательству РФ безвозмездная передача имущества от одного лица к другому является сделкой дарения. Так, в соответствии со ст. 572 ГК РФ: по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
В настоящее время договор дарения является двухсторонней сделкой, которая предполагает, не только желание собственника подарить свое имущество, но и желание одаряемого принять этот дар. Договор дарения недвижимого имущества заключается исключительно в письменной форме. Согласно п.3 ст. 574 ГК РФ: договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. При этом, договор дарения считается заключенным с момента такой регистрации. Присутствие обеих сторон при заключении договора дарения обязательно, причем, не только при подписании самого договора, но и при сдаче документов на регистрацию и получении их с регистрации. Однако, ваша дочь модет выдать доверенность для проведения сделки на вас или на другое лицо. Доверенность должна быть удостоверена нотариусом или в консулом т.к. представительство в Росреестре допускается только по нотрально или приравненной к ней доверенности.
Преимущественное право покупки доли сособственника
Сообщение: Хочу продать комнату в 3-х комнатной квартире соседке, которая является собственником одной из комнат. Нужен ли отказ от первооч. права покупки от третьей соседки, которая также является собственницей?
Ответ: Добрый день.
В соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Согласно ст. 246 ГК РФ: распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, для продажи своей доли недвижимости второму сособственнику необходим отказ от нее третьим сособственником.
Так в силу ст. 250 ГК РФ: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Основания для расторжения договора купли-продажи
Сообщение: Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец состоит на учёте в ПНД и нет расписки на получения денег. Продавец - моя родная тётя. Покупатель - я. С момента подписания прошёл год.
Ответ: Добрый день. В соответствии со ст. 454 ГК РФ: По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Если одна из сторон сделки требует расторжения зарегистрированного договора купли-продажи, то для этого необходимо существенное основание. Основания для расторжения договора купли-продажи по инициативе покупателя предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно ст. 450 ГК РФ: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Однако перечисленные случаи не относятся к вашей ситуации.
Скорее Вы опасаетесь признания сделки недействительной. Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Однако тот факт, что ваша тетя в момент заключения сделки не понимала значение своих действий или не могла ими руководить должен быть доказан.
Срок исковой давности по этой оспоримой сделке составляет 1 год - ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Продажа приватизированной квартиры без согласия сособственника
Сообщение: Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, квартира приватизирована на 3 человек мать и 2 сына, все хотят жить отдельно, но один против продажи квартиры, как нам принудительно продать и поделить на равные части? Заранее спасибо.
Добрый день:Если доли не выделены Вам необходимо обратиться с иском о об определении долей. В соответствии с п. 5 ст. 244 ГК РФ -по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ - если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Что касается дальнейшего распоряжения - в соответствии с действующим законодательством, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, сделка по распоряжению приватизированной квартирой, может быть совершена любым из собственников, но только с согласия остальных собственников, которое должно быть оформлено нотариально. Однако при этом, в силу ст. 246 ГК РФ: участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В ПОСТАНОВЛЕНИИ ПЛЕНУМА ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" 10. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.
Заключение предварительного договора купли-продажи без доверенности
Сообщение: может ли лицо действующее в интересах третей стороны(собственника) заключить (подписать) предварительный договор купли-продажи не имея нотариально заверенной доверенности. и на сколько такой договор имеет юридическую силу.
Ответ: Добрый день. В соответствии со ст. 429 ГК РФ: По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 185 ГК РФ: доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Доверенность на заключение преварительного договора может быть выдана и без ее наториального удостоверения т.к. сам такой договор не требует нотариального удостоверения или государственной регистрации. Вместе с тем, заключение такого договора не уполномоченным лицом порождает обязательства по такому договора для лица заключившего договор.
Согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
"Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2010 года"
Практика рассмотрения дел по спорам,
возникающим из договорных правоотношений
3. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит.
П. обратился в суд с иском к Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях договора, заключенного 23 января 2009 г. В обоснование заявленных требований истец указал, что 23 января 2009 г. между ним и Н. заключен договор о задатке, согласно которому ответчик принял на себя обязательство продать истцу 2/3 доли в спорной квартире в срок до 15 марта 2009 г. за 1000000 рублей. 13 марта 2009 г. между сторонами было заключено соглашение о продлении срока договора задатка до 18 марта 2009 года. Договор купли-продажи заключен не был.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований (решение суда первой инстанции оставлено без изменения судом кассационной инстанции), суд исходил из того, что сторонами не были соблюдены правила о форме предварительного договора. Анализируя содержание договора, заключенного сторонами 23 января 2009 г., суд указал, что, поскольку сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 164 ГК РФ), предварительный договор купли-продажи 2/3 доли квартиры также подлежит государственной регистрации.
Кроме того, суд указал, что предложение о заключении основного договора к моменту рассмотрения дела в суде сторонами друг другу не направлялось.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся судебные постановления и приняла по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, указав следующее.
Согласно пп. 1 и 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ условие обязательной государственной регистрации договора продажи части квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации. Государственной регистрации предварительного договора не требуется.
Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
Сообщение: Здравствуйте, у меня такой вопрос, мама продала квартиру по ипотеке (покупатель выплатил деньги взяв заем, а гасить будут через материнский капитал, сделка завершена, и 26 мая документы с регистрационной палаты покупатель получила я имею ввиду свидетельство на собственность квартиры. покупатель идет со свидетельством в пенсионный фонд, чтобы материнским капиталом погасить заем взятый на покупку квартиры, но им пенсионный фонд отказывает, говорит что квартира в аварийном доме, хотя бти и регистрационная палата этого не подтверждает, в списках аварийных домов его нет, теперь покупатель хочет подавать в суд ,что бы признали сделку не действительной, потому что им нечем гасить заем, имеют ли они на это право, ведь никаких претензий у них на квартиру не было и их все устраивало в квартире. заранее благодарна за ответ.
Ответ: Добрый день. Основания для признания сделки купли-продажи недействительной предусмотрены главой 9 ГК РФ. Сделка купли-продажи может быть признана оспоримой в силу признания ее таковой судом, либо ничтожной независимо от такого признания. Согласно ст. 167 ГК РФ: недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ). Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (172 ГК РФ). Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина (177 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (178 ГК РФ).
Однако в вашем случае покупатель ссылается на обстоятельства которые не имеют прямого отношения к сделки т.к. происхождение денежных средств продавец не обязан выяснять, заключая сделку.
Оспорить договор дарения недвижимости
Сообщение: Здравствуйте. У меня такой вопрос. Мой муж подарил квартиру своей маме. Получилось что под её давлением она давила на то что её у него заберут банки за кредит. Он был не совсем в трезвом виде. Это было 7 мес. назад. Может ли он как то оспорить дарение? Она его сейчас выгнала из дома он не может зайти даже на порог. Спасибо. У нас 2 малолетних детей.
Ответ: Здравствуйте. Признание договора аренды недействительным возможно по общим основаниям, предусмотренным Гражданским законодательством РФ. Исчерпывающий перечень оснований для признания сделок недействительными содержится в параграфе 2, статьях 166 – 181 ГК РФ. В соответствии со ст. 168 ГК РФ: сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Согласно ст. 171 ГК РФ: ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Кроме того, ст. 177 ГК РФ предусматривает: сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ).
Право собственности на кооперативную квартиру
Сообщение: Добрый день. Помогите пожалуйста разобраться в ситуации: у нас кооперативная квартира, мама - собственница, я (дочь) свидетельства не видела, поэтому не знаю имею ли я какие-то права. В квартире прописаны 3 человека: я, мама, папа. Я купила квартиру (имею долевую собственность) и мама просит меня выписаться из кооперативной квартиры. И вот я думаю, если я выпишусь, то я уже не смогу никогда претендовать на долю или нет? Заранее спасибо.
Ответ: Добрый день. Пункт 4 ст. 218 ГК предусматривает: Член жилищного, жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Факт внесения полной суммы паевого взноса подтверждается справкой, на основании которой выдается свидетельство о праве собственности на квартиру. В соответствии с п. 1 ст. 31 ЖК РФ: К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником.
При этом, следует иметь в виду, что согласно п. 4 ст. 60 СК РФ: ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. Таким образом, в данной ситуации, вы не имеете право на собственность, принадлежащую вашей матери. Факт прописки на это не влияет.
Недействительность сделки, не соответствующей закону
Вопрос: Здравствуйте. Возник срочный вопрос по моему как кажется непростому делу. Я недавно купила земельный участок по договору за 10000 рублей. После месяца выяснилось, что у этого участка есть наследник, т.е. дочь, которая заявила на наследство по истечении 3,6 лет. хотя до этого на наследство не претендовала и наследство приняла тетя, которая и продала мне земельный участок 31.03.2009 года. Может ли дочь по истечении такого срока отобрать у меня участок, ведь я не знала, когда покупала земельный участок о таком прошлом?
Ответ: Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Если дочери будет восстановлен срок для принятия наследства, то она может в судебном порядке признать сделку купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной), и будут применены последствия недействительности сделки – каждую из сторон обяжут возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.
Оксана Палладий –помощник адвоката Титова А.С.
Регистрация доли по договору долевого строительства
Вопрос.Покупал квартиру с гражданской женой на условиях 1/2 собственности в этой квартире. Квартира приобреталась у застройщика(компания Пик). В настоящий момент для оформления
собственности на квартиру нам необходимо сначала оформить доверенность на застройщика для оформления и занесения ее в реестр, лишь только после этого можно оформить квартиру на себя. Проблема в том, что доверенность на представителя застройщика, так же как и договор купли-продажи на квариру остался у второго собственника. На все разговоры об оформлении в собственность второй собственник отвечает отказом, при этом он лишил меня доступа в квартиру, незаконно поменяв
замок в квартире. Имею ли я право 1. через суд принудить
данное лицо оформить квартиру в собственность? либо оформит свою половину в собственность и продать ее? 2.продать ее целиком и отдать причитающую сумму второму собственнику? 3. каким-либо образом наложить штраф на данное лицо с учетом возмещения морального ущерба за недопущения и препятствие к вселению? в настоящий момнет я не имею свободного доступа в квартиру, на все
требования отдать мне ключи-получаю отказ.Кредит за квартиру выплачен.
Стоит ли обращаться в милицию с заявлением о неправомерном завладении жилищем? Признает ли суд мою правоту и заставит ли данное лицо продать целиком всю квартиру?
Ответ.
Направьте письмо - запрос второму дольщику о выдачи Вам экземпляра договора. Если откажется обратить в суд с иском о признании права собственности на квартиру, в рамках дела ходатайствуйте о запросе суда о предоставлении договора - застройщиком, вторым дольщиком. По решению суда свою долю регистрируйте в УФРС. Формально Вы еще не собственник, милиция Вам не поможет. Вы можете распорядиться только своей долей в собственности. Причем у второго сособственника есть преимущественное право покупки вашей доли.
С уважением Титов А.С.