Суд признал заключенными договоры купли-продажи земли

   Доверитель адвоката Титова А.С. участвовал в двух земельных аукционах, по итогам которых был признан победителем. Организатор аукциона на подписание договоров купли-продажи победителя не пригласил, а направил проекты договоров почтой.

   О том, что договоры поступили в почтовое отделение, участник узнал после направления телеграммы в адрес организатора аукциона. В тот же день договоры были им получены. Через несколько дней он их подписал и направил почтой в адрес организатора аукциона. Договоры были направлены за три дня до истечения срока их заключения, но получены организатором аукциона по истечении срока заключения договоров (по истечении трех дней).

Так как договоры не были получены организатором аукциона им были приняты решения о признании участника уклонившимся от заключения договора купли-продажи и такие договоры было предложено заключить участнику, занявшему второе место.

Это не устраивало доверителя адвоката Титова А.С. и он обратился за оказанием правовой помощи.

   Анализ ситуации позволил подготовить следующую позицию:

      Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

       В соответствии с п.2. ст.432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

         В соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно ст. 435 ГК РФ 1. Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

2. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.

      Согласно ст. 436 ГК РФ полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

Согласно п.1. ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

         Согласно п.1. ст. 441 ГК РФ когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.

         В соответствии с п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка, а в случае, предусмотренном пунктом 24 настоящей статьи, также договор о комплексном освоении территории в течение тридцати дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, организатор аукциона предлагает заключить указанные договоры иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.

       Согласно ст.442 ГК РФ в случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим, если сторона, направившая оферту, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием.

     Согласно п.2. ст.434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

   Согласно п.2 ст. 194 ГК РФ письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок.

     Согласно п.57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта при условии, что акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока, а при отсутствии в оферте срока для акцепта - до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами. Если срок для акцепта не определен ни самой офертой, ни законом или иными правовыми актами, договор считается заключенным при условии, что акцепт получен в течение нормально необходимого для этого времени (пункт 1 статьи 433, статья 440, пункт 1 статьи 441).

Если в оферте, законе, иных правовых актах, помимо срока для акцепта оферты, определен срок для ее рассмотрения и извещение об акцепте направлено адресату в пределах указанного срока, договор должен признаваться заключенным даже в том случае, если извещение об акцепте получено адресатом с опозданием, за исключением случаев, когда сторона, направившая оферту, немедленно уведомит другую сторону о получении ее акцепта с опозданием (статья 442).

     Приведенные положения законодательства позволяют прийти к следующим выводам:

Договор может быть заключен путем почтового обмена оферты и акцепта. Момент заключения договора связан с моментом получения акцепта, лицом направившим оферту. Если срок получения оферты определен самой офертой или законом, получение акцепта с опозданием требует уведомления об этом факте лица, своевременно направившего акцепт. В противном случае акцепт не признается просроченным, а соответственно договор признается заключенным.

Участник аукциона своевременно направил подписанные оферты в адрес организатора. Организатор, получив подписанные оферты, не заявил о получении акцепта с опозданием. Следовательно, договоры признаются заключенными.

Данная позиция позволила заявить иск о признании договор купли-продажи землю заключенными. Суд согласился с доводами адвоката Титов А.С. и признал заключенными договоры.

Дело вел адвокат Титов А.С.